Spartax
 

Vruchtgebruik: fiscus op ramkoers met bestaande waarderingsmodellen?

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Deze nieuwsbrief bevat breaking news aangezien de Spartax-profetie sneller bewaarheid lijkt te worden dan iemand had kunnen denken. Voorwerp van deze nieuwsbrief zijn het definitieve nieuwe standpunt van de rulingcommissie omtrent de waardering van vruchtgebruik en een eerste vonnis waaruit blijkt dat ook de reguliere administratie stapvoets een cesuur creëert met het verleden. Wat lange tijd mainstream was inzake de waardering van vruchtgebruik, dreigt op heel korte termijn fiscaal volledig achterhaald te worden.

Vooreerst is er het nieuwe rulingstandpunt, waarbij reeds is stilgestaan in een eerdere nieuwsbrief. Er lijkt nu afdoende duidelijkheid te zijn over de wijze waarop de rulingcommissie nieuwe aanvragen zal behandelen. Zoals eerder aangekondigd laat de rulingcommissie, in al haar wijsheid, de belastingplichtige vrij om eender welke waarderingsmethode te kiezen. Echter vereist zij wel dat de rendementen die de vruchtgebruiker en de blote eigenaar behalen, gelijkwaardig zijn. Ook zou moeten worden aangetoond dat, indien het vruchtgebruik bestemd is voor verhuur, het financiële rendement van de vruchtgebruiker voldoende positief en marktconform is, rekening houdend met alle kosten.

De rulingcommissie doet ook een concreet voorstel van berekening waarin zij zich kan vinden en die zij zal hanteren als controleberekening, waarbij afwijkingen echter steeds verantwoord kunnen worden. Dit is in beginsel een voorzetting van de gekende methode Ruysseveldt, die weliswaar een systeemfout bevat omdat de waarde van het vruchtgebruik in bepaalde gevallen meer dan 100,00% van de waarde van de volle eigendom kan bedragen, wat uiteraard complete nonsens is en aantoont dat deze berekening foutief is. De rulingcommissie erkent dit manco en past daarom de methode lichtjes aan. De gekende methode Ruysseveldt luidt als volgt: [(huurwaarde/(actualisatievoet – indexvoet) x (1- ((1 + indexvoet)/(1 + actualisatievoet))duur vruchtgebruik). De aangepaste formule ziet er lichtjes anders uit [(huurwaarde/(actualisatievoet) x (1- (1/(1 + actualisatievoet))duur vruchtgebruik). Voorts moet het voor de rulingcommissie ook afgelopen zijn om te werken aan de hand van artificieel lage actualisatievoeten op basis van de OLO en moeten deze met voldoende zin voor realiteit worden vastgelegd. Een suggestie als actualisatievoet is het netto-huurrendement in procenten uitgedrukt (met in de teller de netto-huurwaarde en in de noemer de prijs excl. kosten van de volle eigendom). Of deze suggestie dermate vrijblijvend is, is allicht niet het geval. Bij afwijkingen kan de waarde van het vruchtgebruik immers opnieuw onder omstandigheden meer waard worden dan de volle eigendom, wat allicht op een (terecht) veto zal stoten van de rulingcommissie.

Verschillende van deze elementen zijn zonder meer toe te juichen en liggen volledig in lijn met de Spartax-methode. Zoals gezegd was reeds profetisch gewaarschuwd op onze website voor de abnormale actualisatievoeten, de verplichte rendementsoefening tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar evenals de verplichting om ook het financieel hefboomeffect in rekening te brengen in sommige gevallen (in plus of in min). De rulingcommissie zet zich nu op dezelfde lijn. Anders gezegd, met de Spartax-methode voldoet u aan alle rulingvereisten.

Maar er is meer. De forfaitaire waarderingsmethode van de rulingcommissie kan verfijnd worden en moet soms ook verfijnd worden. Net als de klassieke waardering van de fiscus wordt geen rekening gehouden met de bijkomende aankoopkosten, wat op zich al een overschatting is van het resultaat. Vroeg of laat dringt dit inzicht overal door en dus houdt u er beter nu al rekening mee. Belangrijker is ook dat de berekening van de rulingcommissie een duidelijk afgebakende doelstelling heeft. Zij wenst met andere woorden een eenvoudige berekening ter beschikking te stellen die evenwel niet te nemen of te laten is. Deze berekening is dus niet "volledig" en omvat niet alle mogelijke situaties. Zoals het op de Spartax-website is uitgedrukt: een eenheidsworstberekening is niet langer voldoende maar er moet een berekening worden gehanteerd die is afgestemd op het concrete geval ("buffet-methode"). Voor de rulingcommissie is dit uiteraard geen enkel probleem, aangezien zij gewoon een toets uitvoert maar zelf geen methode moet voorstellen die alle ladingen denkt. Los van het voorgaande komen ook de concepten van financiële hefbomen e.d. reeds impliciet tot uiting bij de rulingcommissie, al is dat klaarblijkelijk nog maar een beetje schoorvoetend.

Twee concrete voorbeelden maken duidelijk dat verfijnder berekenen loont en ook een must is. Ten eerste moet worden opgemerkt dat de methode van de rulingcommissie conservatieve resultaten oplevert ten aanzien van andere (sub)methodes van Spartax (waarbij het verschil vaak 5,00% bedraagt ten opzichte van de venale waarde maar er tevens een veelvoud van kan zijn). Zodoende wordt een aanzienlijk voordeel prijs gegeven. In andere gevallen (vb. een appartementsgebouw te Knokke met een laag huurrendement en een hoge jaarlijkse waardestijging van de eigendom) zal de waardering van de rulingcommissie een veel te hoog resultaat opleveren (vb. 25,00% afwijking in een willekeurig voorbeeld!). De reden hiertoe is opnieuw de eenheidsworst en meer specifiek dat de waarde-evolutie van het onroerend goed in de bovenstaande berekening niet mee in rekening wordt gebracht. Fiscaal lijkt dit dan wel het Walhalla (een te hoge waardering met de (vermeende) ruggensteun van de rulingcommissie) maar de strafrechtelijke risico’s komen in snel tempo aan zetten. Deze overprijs kan u bij een faillissement duur komen te staan (cf. "misbruik van vennootschapsgoederen" – zie eerdere nieuwsbrief). De tijd van snel waarderen op een kladje is dan ook volledig voorbij en enkel stevig onderbouwde waarderingen zoals Spartax bieden nog voldoende zekerheid. In een van de volgende edities van de Kluwer-nieuwsbrief "Fiscale Actualiteit" zal trouwens nog wat verder worden stilgestaan bij deze nieuwe rulingvisie.

Daarnaast is er ook heel recente rechtspraak (Leuven, 8 april 2016 waarbij één van naar verluidt twee vonnissen is gepubliceerd op www.monkey.be) die wat extra olie op het vuur gooit. De uitspraak ligt weliswaar volledig in de lijn van de visie van de rulingcommissie, waarbij de toegepaste methode Ruysseveldt aan de ene kant werd aanvaard maar aan de andere kant werd bijgeschaafd conform de nieuwe visie van de rulingcommissie (aanpassing van de index – en actualisatiecomponent zoals hierboven gesteld). Dezelfde positieve geluiden als hierboven vinden dus hier weerklank, zij het dat ook de werkpunten dezelfde zijn. Een belangrijk verschil in nuance is wel dat de rulingcommissie haar methode niet als "te nemen of te laten" poneert, terwijl dit in deze rechtspraak wel het geval is. Merk trouwens op dat dit nog geen opvallend geval was, aangezien de verhouding vruchtgebruik-blote eigendom 74/26 bedroeg en dus nog niet vanop afstand de ogen uit stak. Het zijn dus niet alleen de "aangebrande" gevallen die de aandacht trekken. Iedereen moet dus op zijn tellen letten.

Nog boeiender is evenwel de argumentatie van de fiscus, die maar deels gevolgd werd door de rechter. De fiscus legde de vinger op de wonde door te stellen dat onafhankelijke partijen nooit zouden volstaan met een waardering van het vruchtgebruik, om vervolgens meteen de blote eigendom zonder kritische reflectie te gaan berekenen als zijnde het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de net berekende waarde van het vruchtgebruik. Hoewel dit niet werd aanvaard door de rechter, is deze insteek zonder meer terecht. De bekritiseerde, klassieke aanpak is immers een voortvloeisel van een fiscale praktijk die nooit ofte nimmer zou worden toegepast aan een onderhandelingstafel tussen onafhankelijke partijen. Zoals de fiscus aanvoerde, zou elke partij zijn rendement berekenen en ook de rekening van de ander maken, om finaal af te kloppen op een voor elke partij aanvaardbaar compromis. Finaal moest volgens de fiscus ook rekening gehouden worden met de evolutie van de vastgoedprijzen. De fiscus greep hier de koe bij de horens, aangezien de rechtbank – die allicht cijfermatig minder ervaren is in deze materie – voorbij is gegaan aan de vaststelling dat de vruchtgebruiker slechts een bruto-rendement behaalt van 3,00% op jaarbasis terwijl de blote eigenaar – bij een stabiele vastgoedwaarde – een rendement haalt van zowat 7,00%. Indien de waardestijging in rekening zou worden gebracht, zal dit allicht oplopen tot 10,00% en meer. De discrepantie wordt dan zodanig groot dat dit in regel niet meer te verantwoorden is als at arm’s length. Ook hier liggen de administratieve denkbeelden volledig in lijn met het Spartax-gedachtengoed of, positief verwoord, doorstaat u met de Spartax-methode met glans elke toekomstige fiscale controle.

In se moet de fiscus dus worden bijgetreden, zij het enkel naar de toekomst toe. Op dit moment zijn immers andere controles aan de gang waarbij men als fiscus nog steeds vast houdt aan de klassieke methode Ruysseveldt. Het gaat dan ook niet op om de belastingplichtige met de vinger te wijzen indien deze zijn huiswerk heeft gemaakt volgens de toenmalige administratieve maatstaven, die bovendien – afhankelijk van de persoon van de controleur – ook nog op vandaag massaal worden gebruikt op controle. Naar de toekomst toe is het echter zaak zich rekenschap te geven van de kentering die wordt ingezet. De gebreken van de klassieke methode Ruysseveldt zijn duidelijk en kunnen niet meer ontkend worden. Waarderen moet naar de toekomst toe zorgvuldiger gebeuren om problemen te vermijden. Zich zomaar vastpinnen op "gemakkelijke" forfaits van de rulingcommissie lijkt een herhaling van de geschiedenis te worden en dus kiest u meteen beter voor de zekere vlucht vooruit, zoals de Spartax-methode u die aanbiedt.

Een mens houdt klassiek niet van verandering maar het is in deze van moeten. De struisvogelpolitiek zal meer en meer belastingplichtigen fiscaal zuur opbreken. Men kan de kop niet langer in het zand steken. In dezelfde gedachtegang is van meet af aan door Spartax gewaarschuwd voor het spook van "misbruik van vennootschapsgoederen". Ook daar denkt iedereen uiteraard dat dit de ver van zijn/haar bed-show is. Niets is echter minder waar, zo zal uit de volgende nieuwsbrief blijken…

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu