Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

De lezers van deze nieuwsbrief weten allicht voldoende af van vruchtgebruik en van de vele voordelen ervan. Er zijn dan ook vele vruchtgebruiken in omloop. Soms bestaan er ook redenen om een bestaand vruchtgebruik te verlengen, met dien verstande dat de maximumduur van een vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap (van de initiële start tot het einde na de verlenging) nog steeds 30 jaar bedraagt. Indien boven de 30 jaar moet gegaan worden, moet het vruchtgebruik worden stopgezet en hernieuwd (waarbij de duur van de vernieuwing niet langer mag zijn dan 30 jaar), zij het dat dit heel andere burgerrechtelijke en fiscale gevolgen heeft. Het punt van de hernieuwing wordt hier niet besproken.

De redenen of wensen om een bestaand vruchtgebruik te verlengen kunnen heel divers zijn. Zo kan dit (defensief) worden aangewend om een ontspoorde waardering van het vruchtgebruik recht te trekken (meer vruchtgebruik geven opdat de totale waarde van het vruchtgebruik overeenstemt met de initiële prijs die is betaald voor het vruchtgebruik), al of niet naar aanleiding van een fiscale controle. Voorts gebeurt dit ook frequent indien er extra gebouwen moeten worden neergepoot op de bestaande site en de resterende duur van het vruchtgebruik te kort is om de uitbreiding te realiseren met de hoofdzakelijke tussenkomst van de vruchtgebruiker op financieel vlak. Een derde voorbeeld – en vele andere zijn nog denkbaar – kan eenvoudig bestaan uit het verstrijken van de duur van het vruchtgebruik, terwijl de vruchtgebruiker het goed verder wil/moet gebruiken. Doorgaans zal men dan tot de vaststelling komen dat de verhouding vruchtgebruik-blote eigendom de beste is om de spelregels tussen partijen adequaat vorm te geven. In dergelijk geval kan een verlenging (of een hernieuwing) ook wonderen doen.

De vraag is of een dergelijke verlenging van vruchtgebruik onderhevig is aan de evenredige verkooprechten (10,00% in Vlaanderen / 12,50% in de andere regio’s) dan wel louter belast wordt aan het vast recht van € 50,00. Dit onderwerp wordt behandeld naar aanleiding de recente voorafgaande beslissing van Vlabel nr. 16.045 van 05/09/2016. In die beslissing wordt kortweg aangehaald dat de reden van de verlenging bestaat in de wens van de vruchtgebruiker om haar ondernemingsactiviteit na het einde van de initiële duur van het vruchtgebruik ook te blijven uitoefenen op de betrokken site. Of daarbij een vergoeding wordt betaald voor de verlenging van het vruchtgebruik, wordt niet vermeld. Gelet op de achterliggende reden van de verlenging en de teneur van de beslissing zal dit echter waarschijnlijk het geval zijn.

De aanvrager van de beslissing meent dat er in casu geen nieuw recht (van vruchtgebruik) wordt gevestigd, aangezien de vruchtgebruiker reeds titularis is van het vruchtgebruik (weliswaar voor een kortere duur). Zodoende zouden geen evenredige rechten verschuldigd zijn aangezien dit enkel het geval is als zakelijke rechten (zoals het vruchtgebruik) worden overgedragen tegen betaling. In dit geval zou de vruchtgebruiker reeds vruchtgebruiker zijn en zou de blote eigenaar nog geen vruchtgebruik hebben en er dus ook geen kunnen overdragen. Hierbij maakt men de parallel met de hernieuwing van het vruchtgebruik, waarbij het vruchtgebruik eerst wordt stopgezet en aanwast bij de blote eigendom, die daardoor volle eigendom wordt. Indien deze blote eigenaar (die inmiddels volle eigenaar is en dus ook impliciet vruchtgebruiker) vervolgens het vruchtgebruik vestigt, zou er wel een overdracht van vruchtgebruik zijn.

Vlabel gaat echter niet mee in deze redenering. Zij stelt dat er wel degelijk een nieuw vruchtgebruik wordt gevestigd. Een considerans daarbij – al dan niet doorslaggevend – is dat het vruchtgebruik destijds is gevestigd in het kader van een gezamenlijke aankoop van vruchtgebruik en blote eigendom vanwege een derde (= toenmalige volle eigenaar), terwijl de verlenging nu zou worden toegestaan door de huidige blote eigenaar en niet door de toenmalige volle eigenaar. Om die reden wordt de transactie volgens Vlabel getaxeerd met de verkooprechten.

Het finale besluit van Vlabel lijkt meer dan terecht. De blote eigenaar weet immers ab initio dat hij/zij na de duur van het vruchtgebruik volle eigenaar wordt (= blote eigenaar en vruchtgebruiker verenigd in één persoon). Als blote eigenaar beschikt men bijgevolg impliciet over een toekomstig vruchtgebruik. In het kader van een verlenging van het vruchtgebruik wordt bijgevolg een deel van dit toekomstig vruchtgebruik overgedragen aan de vruchtgebruiker. Anders en korter gesteld, er wordt wel degelijk een vruchtgebruik overgedragen aan de vruchtgebruiker. Een belasting ad 10,00% in Vlaanderen is dan ook zeer terecht. Anders zou het nog kunnen zijn indien het vruchtgebruik zonder vergoeding wordt verlengd, bijvoorbeeld in het kader van een rechtzetting van een eerdere waardering van vruchtgebruik, aangezien de tweede component van de belastbare handeling – met name het bezwarend (= betalend) karakter van de verrichting – niet aanwezig is.

In het geval van de overdracht ten bezwarende/betalende titel, zijn de evenredige verkooprechten echter sowieso te voldoen. Aangezien verlengingen en vernieuwingen van vruchtgebruik allicht meer en meer zullen voorkomen, biedt het ook toegevoegde waarde om daarover vooruit te gaan denken. Tussendoor moet ook worden opgemerkt dat de forfaitaire minimumheffingsgrondslag (de fameuze jaarlijkse huurwaarde geactualiseerd – en niet “gekapitaliseerd” zoals de wetgeving terzake taalkundig ten onrechte stelt – aan 4,00% (vb. artikel 2.9.3.0.4. § 2 Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF)) met het nodige wiskundige doorzicht moet worden berekend en niet aan de hand van de actualisatieconversietabellen die de literatuur aanbiedt. Deze laatsten vertrekken immers allen vanuit de idee dat het vruchtgebruik meteen begint te lopen, wat doorgaans niet het geval is bij verlengingen van vruchtgebruik (deze nemen pas een aanvang na het einde van het initiële vruchtgebruik).

Uiteraard ontspringt men de dans van de evenredige verkooprechten volledig indien er geopteerd wordt voor een inbreng van de verlenging van het vruchtgebruik in plaats van een verkoop (opgepast evenwel met de panden die voor private bewoning kunnen worden bestemd). Anderzijds biedt een overdracht onder btw (ingeval van een btw-nieuwbouw) ook volledig soelaas qua verkooprechten. Deze beide gevallen zijn echter specifiek en moeilijk in de hand te werken. Anderzijds kan men ook bij de aanvang van het initiële vruchtgebruik – in het klassieke geval van de gesplitste aankoop van vruchtgebruik-blote eigendom vanwege een derde (volle eigenaar) – voorzien dat de vruchtgebruiker 1,00% volle eigendom heeft, om bij de verlenging aanspraak te kunnen maken op het “beperkte” 2,50%-verdelingsrecht. Vanzelfsprekend lijkt dit een goede oplossing, zij het dat dit niet hoofdzakelijk fiscaal geïnspireerd mag zijn, zoniet kan er sprake zijn van fiscaal misbruik.

Ook het omgekeerde geval – de vervroegde stopzetting van het vruchtgebruik – is echter schering en inslag. Vandaar dat men zich ook hier de vraag kan stellen of vooruitziendheid niet lonend is (om 10,00% verkooprechten op de stopzettingsvergoeding te vermijden). Indien de blote eigenaar destijds al de evenredige rechten heeft betaald op de waarde van de volle eigendom, is er sowieso een wettelijke vrijstelling voorzien (artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 3° VCF – zie ook standpunt Vlabel nr. 15.171 van 21/12/2015). Ook het “trucje” met de onverdeelde eigendom dat hoger werd vermeld, kan hier nogmaals aangewend worden om de belastingdruk te verlagen tot 2,50% (zij het met hetzelfde voorbehoud van fiscaal misbruik). Voorts dient men rekenschap te geven met de jammerlijke en onnodige commotie omtrent de uitbreng (cf. artikel 129 W. Reg. of 2.9.1.0.4 VCF) die deze verdelingsrechten zou overrulen (zie o.a. ten dele daaromtrent de eerdere nieuwsbrief). Last but not least is er in principe tevens de mogelijkheid om tegen een vergoeding afstand te doen van het vruchtgebruik aan het vast recht van € 50,00. Deze optie wordt sowieso – om meerdere redenen – best opgenomen in zo goed als elke akte inzake vruchtgebruik. Van het allergrootste belang is echter dat onderlinge afspraken en de redactie daarvan wordt uitgewerkt volgens de regels van de kunst. Tevens moet men zich ervan rekenschap geven dat niet iedereen op het terrein voldoende vertrouwd is met deze figuur, wat uiteraard weer voer kan zijn voor discussie.

De moraal van het verhaal is andermaal dat een vruchtgebruik-akte best geen gestandaardiseerd vodje papier is met modaliteiten waar iedereen en niemand zich kan in terug vinden. Een onroerend goed verwerven, zo ook een vruchtgebruik, is steevast een historische en ingrijpende gebeurtenis met toekomstperspectief. Een dergelijk perspectief vereist elke keer opnieuw dat strategisch wordt nagedacht over wat eventueel komen gaat. Best wordt de juridische vormgeving dan ook ab initio doorspekt met elementen van een doordachte planning, zonder evenwel te vervallen in plat fiscaal opportunisme.

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.