Spartax
 

Uitbreng onroerend goed uit vennootschap: de puzzel van Vlabel is bijna compleet

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Uitbreng onroerend goed en registratierechten: de flipperkast van Vlabel

De uitbreng van vastgoed uit vennootschappen is om diverse redenen erg in trek. De fiscaliteit is hierbij uiteraard zeer belangrijk en op het vlak van de registratierechten – zeker aan Vlaamse zijde -  volgen de evoluties elkaar in snel tempo op. Sinds Vlabel de fakkel heeft overgenomen voor het Vlaamse grondgebied, heeft ze zich als geen ander in de kijker weten te spelen door diverse spraakmakende standpunten in te nemen die haaks staan op de gevestigde administratieve zienswijzen. Terzake kunnen we verwijzen naar de twee eerdere nieuwsbrieven over dit topic, hetgeen duidelijk maakt dat (1) de materie leeft en (2) niet voor één gat is te vangen.

De nieuwe standpunten van Vlabel zijn niet onbesproken en dat is nog zacht uitgedrukt. Nieuwe meesters maken nieuwe wetten (niettegenstaande in de parlementaire voorbereiding van de Vlaamse Codex Fiscaliteit duidelijk beklemtoond is dat dit niet het geval zou zijn) en deze nieuwe meesters hebben zich met verve laten opvallen door een niet te temmen enthousiasme. Vele van deze nieuwe standpunten zijn onthaald op (vaak terechte) striemende kritiek, al moet ook gezegd worden dat de vernuftige creativiteit waarmee Vlabel soms uit de hoek komt stiekem een glimlach op het gezicht van de intellectueel verslaafde fiscalist kan toveren (niettegenstaande de inhoudelijke onenigheid).

Praktisch overzicht van de beslissingsboom van Vlabel

Een nieuwe beslissing van Vlabel (beslissing van 17.006 van 20 maart 2017) omtrent de uitonverdeeldheidtreding tussen een bvba en een vennoot, is de aanleiding voor deze nieuwsbrief. Met deze nieuwsbrief wordt enkel een round up gegeven van de standpunten van Vlabel. Na de vorige beslissingen nam de rechtsonzekerheid hand over hand toe, aangezien Vlabel om de haverklap verraste met een nieuwe insteek en het aldus niet meer in te schatten was hoe Vlabel zou reageren in deze of gene situatie. Met deze nieuwste beslissing gaat het stof stilaan liggen en kan – zonder daarbij afstand te doen van de uitgesproken inhoudelijke bedenkingen – een overzicht worden gemaakt van het ogenschijnlijke denkpatroon van Vlabel, zodat er minstens toch een soort pragmatische rechtszekerheid zou verrijzen uit de as van deze commotie. Deze nieuwsbrief is er dus vooral een van praktische eerder dan van reflecterende aard.

De uitbrengartikelen als lex specialis – verdelingsrechten

De toepasselijke artikelen voor de uitbreng van vastgoed (artt. 2.9.1.0.4. (personenvennootschappen) en 2.9.1.0.5. (kapitaalvennootschappen) VCF) fungeren als lex specialis volgens Vlabel en hebben voorrang op andere bepalingen.

Zo is reeds duidelijk geoordeeld door Vlabel (beslissing 15.001 van 26 oktober 2015) dat, indien de aandeelhouder van een naamloze vennootschap die van meet af aan onverdeeld de eigendom aanhield van een onroerend goed samen met deze vennootschap, uit onverdeeldheid treedt met deze vennootschap en de rest van de onroerende rechten overneemt van deze vennootschap tegen betaling, niet kan terugvallen op de generieke verdelingsrechten maar integraal wordt belast aan 10,00% verkooprechten op basis van het hoger vermelde artikel.

Onduidelijk was het tot voor kort welk lot de vennoot van een personenvennootschap, zoals een bvba, in eenzelfde situatie beschoren was. In een eerdere nieuwsbrief is reeds gewag gemaakt van het feit dat in de wandelgangen was vernomen dat Vlabel hier welwillender zou tegenover staan, met name dat zij wel het bovenstaande artikel zou toepassen maar dat als de voorwaarden zouden vervuld zijn (vb. aankoop destijds met registratierechten en een verkrijger die toen reeds vennoot was), de verdelingrechten alsnog zouden van toepassing zijn (als zijnde de “belasting volgens de werkelijke aard”). Dit wordt nu officieel bevestigd met de beslissing van 17.006 van 20 maart 2017.

De uitbrengartikelen als lex specialis – einde van het opstalrecht

Ingeval van een einde van een opstalrecht is er normaliter slechts een vast recht van € 50,00 verschuldigd – zo het einde van het opstalrecht al wordt geakteerd – zelfs als er een natrekkingsvergoeding wordt betaald (p.m.: indien deze vergoeding wijst op een koop-verkoop van de opstallen, is er echter evenzeer 10,00% verkooprecht verschuldigd door de verkrijger op basis van de algemene regelen).

Bij de stopzetting van een opstalrecht, weliswaar een vroegtijdige stopzetting met een aangepaste vergoeding in deze (feiten die mogelijk zeer relevant zijn), tussen de opstalhouder (naamloze vennootschap) en de opstalgevers (aandeelhouders), oordeelde Vlabel niettemin dat er ook hier bij voorrang een uitbrengsituatie was en taxeerde zij de verrichting – te weten de werkelijke waarde van de opstallen die nog hoger was dan de voorziene vergoeding – andermaal op 10,00% verkooprechten.

Welke uitkeringen uit het vennootschapsvermogen leveren verlaagde registratietarieven op?

Indien aan de desbetreffende voorwaarden is voldaan (= uitsluitend voor de personenvennootschappen), dan wordt de verrichting belast volgens haar werkelijke aard. Indien dit een koop-verkoop is, dan wordt dit spijts de vervulling van de voorgaande voorwaarden nog altijd belast met het verkooprecht van 10,00%. Uitkeringen die men ontvangt als vennoot uit het vennootschapsvermogen, kunnen echter aanleiding geven tot verlaagde tarieven, zelfs soms het zeer beperkte vast recht van € 50,00.

Dat uitkeringen uit vereffeningen hiervoor in aanmerking komen, wekt weinig verwondering aangezien dit van oudsher letterlijk in de wet is opgenomen. Kapitaalverminderingen genoten dezelfde voordelige behandeling krachtens een oude administratieve tolerantie die met de invoering van de VCF een wettelijke basis heeft gekregen.

Heel recent is opnieuw deining ontstaan omtrent de vraag of een dividenduitkering in het verlengde van de beide vorige ook in aanmerking komt. In een onuitgegeven beslissing heeft Vlabel deze deur gesloten door te stellen dat een dividenduitkering steevast aanleiding geeft tot de heffing van het 10,00%-verkooprecht, zelfs al zouden alle andere voorwaarden van artikel 2.9.1.0.4. VCF vervuld zijn.

Hoeveel registratierechten zijn verschuldigd bij vereffening (en kapitaalvermindering)?

Normaliter – een uitzondering geldt voor ingebrachte onroerende goederen, waarvoor een bijzondere pro rata-regel geldt bij uitbreng – is slechts het vast recht verschuldigd indien het onroerend goed wordt uitgekeerd met naleving van alle voorwaarden aan de enige vennoot of alle vennoten, als er meerdere zijn, in verhouding tot hun aandelenbezit.

Vlabel liet zich hier echter opnieuw opmerken en uit de samenlezing van de beslissingen 16.003 en 16.005 (allebei van 22 februari 2016) lijkt te moeten worden afgeleid dat het vast recht van € 50,00 moet plaats maken voor het verdelingsrecht van 2,50% indien de vennoot (of de vennoten) die het onroerend goed toebedeeld krijgen vooraf reeds onverdeelde mede-eigenaar waren. Zodoende lijkt de vennoot die reeds 1,00% onverdeelde eigenaar is zwaarder belast te worden dan de vennoot die nog geen onverdeelde eigenaar is (zie bijvoorbeeld beslissing 16.031 van 25 juli 2017). Van fiscale anti-planning gesproken…

Vereffening met aanzuivering van schuld ten aanzien van de (verkrijgende) vennoot

Een laatste topic is de vereffening waarbij er ook nog een schuld open staat ten aanzien van de vennoot of de vennoten aan wie het onroerend goed wordt toebedeeld in het kader van de vereffening. In extreme gevallen kan er sprake zijn van een deficitaire vereffening, waarbij het bedrag van de schuld groter is dan de waarde van de activa en er dus geen echte uitkering van vennootschapsvermogen – aangezien het negatief is – meer is.

Puur juridisch worden schuldeisers eerst afbetaald en krijgen de vennoten slechts recht op het saldo van de activa na aflossing van alle schulden. Indien er een identiteit is tussen de beide en de vennoot ook nog een tegoed (bijvoorbeeld in rekening courant) heeft op de vennootschap, verandert dat in wezen niets aan de zaak. Eerst wordt de schuld afbetaald en slechts daarna wordt het restant als liquidatiebonus uitgekeerd.

In termen van de registratierechten moet een afgifte van een onroerend goed in het kader van de afwikkeling van de vereffening – even in de veronderstelling dat er geen andere activa zijn – bijgevolg in eerste instantie worden aanzien als een afbetaling van de schuld en enkel voor het saldo als een liquidatie-uitkering. Indien aan de voorwaarden van artikel 2.9.1.0.4. VCF is voldaan, dan moet de verrichting worden belast volgens haar werkelijke aard en zou dit onderscheid evenzeer moeten worden gemaakt. De inbetalinggeving van het onroerend goed als aflossing en ten bedrage van de openstaande schuld, is in wezen een koop-verkoop die navenant moet worden belast (tenzij het een uitonverdeeldheid zou betreffen). Enkel voor het saldo (dat er bijvoorbeeld niet is bij een deficitaire vereffening) kan aanspraak gemaakt worden op het vast recht van € 50,00 (dat in dergelijke omstandigheden zal overvleugeld worden door de verkooprechten).

Zonder dat er een officieel standpunt bekend was, pasten de federale ontvangers dit in de praktijk klaarblijkelijk nooit op deze manier toe. Enkel het vast recht werd geheven, zonder meer. Uit een samenlezing van de beide beslissingen van 22 februari 2016 (zie hoger) lijkt deze federale lijn te worden doorgezet in de Vlaamse praktijk, zij het dat het vast recht van € 50,00 bij vereffening zoals gezegd plaats lijkt te moeten maken voor het verdelingsrecht ingeval van een vooraf bestaande onverdeeldheid tussen de betrokken actoren.

Fiscale guerrilla onder de radar?

Met het bovenstaande is een overzicht gegeven over waaraan men zich kan verwachten indien men een rulingaanvraag indient bij Vlabel omtrent de uitbreng van vastgoed uit de vennootschap. Nogmaals dient beklemtoond te worden dat het geenszins de bedoeling is om hier inhoudelijke lippendienst te bewijzen aan Vlabel-standpunten, wel integendeel, aangezien vele denkpatronen voor ernstige kritiek vatbaar zijn. Praktisch heeft men dan tenminste wel al een houvast en – hoe frustrerend die ook moge zijn – enige vorm van rechtszekerheid.

Een andere heel pertinente vraag die leeft is in welke mate de standpunten van de “top” binnen Vlabel ook op het informele terrein (= registraties zonder rulingaanvraag) worden nageleefd. Past men dezelfde visies even hardnekkig toe? Slaagt men er in (mede rekening houdend met de beschikbare tijd en middelen) om de dossiers met voldoende diepgang te benaderen zodat de fiscale behandeling van Vlabel in een niet-ruling-context dezelfde is als in een rulingcontext? Zonder over betrouwbare en voldoende representatieve gegevens te beschikken, lijkt dit zeker geen evidentie. Vanzelfsprekend werkt dit een opportunistische rechtsonzekerheid in de hand, aangezien men op die manier op kousenvoeten een fiscale behandeling kan weten uit te lokken die men op rulingniveau nooit zou verkrijgen. Wordt ongetwijfeld vervolgd…

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu