Spartax
 

Klopjacht op (waardering van) verkoop van vruchtgebruik?

 
 


Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Wat voorafging…

Nu het zomerreces is verteerd, kan het nieuwsbriefseizoen opnieuw beginnen. Van wal wordt gestoken met nieuwe rechtspraak inzake de waardering van vruchtgebruik en blote eigendom, niet bij de verwerving hiervan, maar wel bij de gezamenlijke overdracht ervan. Meer concreet lopen vruchtgebruiken tegenwoordig over een periode van 20 tot 30 jaar in de meeste gevallen. Het is evenzeer een empirische vaststelling dat die vruchtgebruiken nooit (of op zijn minst zelden) het verstrijken van hun duur meemaken. Het onroerend goed op zich wordt daarentegen doorgaans verkocht voor het einde van het vruchtgebruik, dus als het vruchtgebruik nog loopt. Op die manier verkoopt de vruchtgebruiker zijn vruchtgebruik schouder aan schouder met de blote eigenaar die zijn blote eigendom verkoopt. Uiteraard moet de gezamenlijke prijs dan wel worden verdeeld over het resterende vruchtgebruik en die blote eigendom en dat is nu de inzet van dit debat.

In een eerdere nieuwsbrief werd reeds rechtspraak van Aarlen aangehaald, waarbij de belastingplichtige triomfeerde over de fiscus. De aanleiding van de huidige nieuwsbrief is nieuwe rechtspraak van de rechtbank Limburg van 26 februari 2018. Maar misschien nog belangrijker is dat deze gevallen geen lone wolves zijn, aangezien te velde meer en meer van die controles opgemerkt worden. Toeval bestaat niet maar of dit echt om een grootscheepse, georganiseerde actie gaat, is nog niet duidelijk.

 

De feitelijke krachtlijnen van het concrete geval

In dit geval ging het om een eigendom die in 2006 werd gekocht, voor het vruchtgebruik (20 jaar) door de vennootschap en voor de blote eigendom door de zaakvoerder/vennoot. De totale prijs bedroeg € 251.350,00 voor de aankoop die in casco-toestand gebeurde, verdeeld over de vruchtgebruiker (€ 188.512,50 of 75,00%) en de blote eigenaar (€ 62.837,50 of 25,00%). Een detail van de achterliggende waardering blijkt niet uit het vonnis. Daarna zijn er werken gebeurd voor een bedrag van € 206.019,57 om het goed van casco-toestand om te toveren in een afgewerkte toestand. Ook deze kosten werden omgeslagen over vruchtgebruiker en blote eigenaar. De vruchtgebruiker droeg hiervan € 148.608,00 of 72,13%. Ook hier is er geen detail van de waardering beschikbaar. Evenmin wordt er geciteerd uit de vestigingstitel van het vruchtgebruik omtrent de spelregels tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar op dit punt.

Klaarblijkelijk had men de kans om het goed vijf jaar later (in 2011) met een mooie meerwaarde te verkopen (totale verkoopprijs € 600.000,00). En u voelt het al komen, de vraag is natuurlijk welk deel van deze verkoopprijs moet toekomen aan de blote eigenaar en welk deel aan de vruchtgebruiker.

De belastingplichtige had aldus het vruchtgebruik gewaardeerd voor zijn resterende duur. Zonder dat het vonnis meer details bevat, kan men tussen de lijnen misschien wel afleiden dat dit is gebaseerd op een discounted cashflow-methode (vb. methode Ruysseveldt), al kan dat niet met zekerheid gezegd worden. Op die manier verkreeg de belastingplichtige een waarde voor het resterende vruchtgebruik van € 246.828,20. Deze waarde was echter lager dan de resterende boekwaarde van het vruchtgebruik (inclusief kosten van afwerking) die € 261.778,37 bedroeg. De belastingplichtige opteerde er bijgevolg voor om de vergoeding voor het resterende vruchtgebruik te gaan bepalen deze laatste boekwaarde, zodanig dat de vennootschap geen boekhoudkundige minwaarde hoefde te torsen. Het saldo van de prijs (€ 338.221,63) kwam toe aan de blote eigenaar.

 

Fiscus ijvert voor meer gelijkheid tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar

Men hoeft geen wiskundeknobbel te zijn of rekenmachine ter hand te nemen om te zien dat de blote eigenaar de beste zaak heeft gedaan. Even abstractie makend van het reeds genoten gebruiksgenot door de vruchtgebruiker (alhoewel dit zeker niet onbelangrijk is), gaat de blote eigenaar na amper vijf jaar met de grootste buit lopen (meer dan de helft) terwijl deze maar een kwart van de investeringen heeft gedragen. Puur intellectueel roept dit uiteraard vragen op (die na een kritische reflectie niet noodzakelijk negatief moeten beantwoord worden) en werkt dit als een rode lap op de stier genaamd “fiscus”.

De fiscus was duidelijk zeer geprikkeld door het geval. Uit het vonnis blijkt immers dat de controlerende ambtenaar het advies had ingewonnen van de dienst patrimoniumdocumentatie, die het vruchtgebruik zelf had gewaardeerd op het (nog lagere) bedrag van € 224.521,00. Desalniettemin nam de controlerende ambtenaar hiermee nog geen genoegen en zocht hij of zij andere invalshoeken op om zijn of haar bedenkingen alsnog te kanaliseren.

Mogelijk werd de mosterd gehaald bij de ruling 2016.645 van 8 november 2016. Hierbij werd (net als in dit geval) het vruchtgebruik voor zijn resterende duur berekend als zijnde [(verkoopprijs volle eigendom) x percentage vruchtgebruik/volle eigendom bij de initiële vestiging van het vruchtgebruik x resterende duur van het vruchtgebruik / initiële duur van het vruchtgebruik. In dit concrete geval trok men eerst nog de residuwaarde van de afwerking- en inrichtingswerken af van de verkoopprijs alvorens deze verdeling te maken. Twee vragen blijven hierbij onbeantwoord: 1) gaat het om de boekhoudkundige of economische residuwaarde? en 2) wie krijgt dit bedrag dan? Heel belangrijk is dat deze gesimplifieerde aanpak de nieuwe modus operandi lijkt van de fiscus nu dit ook in andere controledossiers terug komt.

Kenmerkend voor deze aanpak is dat een deel van de meerwaarde wordt toegeschreven aan de restwaarde van het vruchtgebruik, althans in de gevallen die reeds gepasseerd zijn. Zodoende kwam de fiscus uit op een hogere vergoeding voor het vruchtgebruik die maar liefst meer dan € 100.000,00 hoger lag dan hetgeen de belastingplichtige zelf had berekend. Elders uit het vonnis kan worden afgeleid dat de fiscus blijkbaar de mening moet toegedaan geweest zijn dat vruchtgebruiker en blote eigenaar eenzelfde rendement moeten gerealiseerd hebben op het project of op de verkoop (bij gebrek aan detail is dit allemaal niet zo duidelijk).

 

De rechtbank weegt de bewijsvoeringen tegen elkaar af

De rechtbank is heel duidelijk in haar bewoordingen. Zij stelt dat iedereen slechts winst kan boeken op de verkoop van “zijn rechten”. Meer bepaald kan de vruchtgebruiker maar vergoed worden voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar maar voor de blote eigendom. Wat niet kan, is dat de vruchtgebruiker een meerwaarde zou realiseren op de blote eigendom.

De rechtbank hamert op het basisprincipe dat het vruchtgebruik opnieuw moet gewaardeerd worden, rekening houdend met de huurwaarde op dat ogenblik en op basis van de resterende duur van het vruchtgebruik. De belastingplichtige heeft dat effectief zo gedaan en heeft zelfs een toeslag gerekend om toch minstens de resterende netto-boekwaarde te bereiken. De dienst Patrimoniumdocumentatie kwam zelfs nog een lagere waarde uit. Finaal sneed volgens de rechtbank ook de bewering van de fiscus dat vruchtgebruiker en blote eigenaar eenzelfde rendement moeten halen, geen hout. Het is immers niet omdat de werkelijke waarde van een goed stijgt dat de huurwaarde daarom evenzeer navenant stijgt.

Zodoende lijkt de rechtbank heel billijk te oordelen dat zij het standpunt van de fiscus goed heeft aanhoord maar dat de fiscus faalt in haar bewijslast en dus geen elementen aanbrengt die de onjuistheid van de aanpak van de belastingplichtige schragen.

 

Gradaties van waarheid

Deze dubbele rechtspraak is zonder meer positieve rechtspraak voor de belastingplichtigen en deze laatste rechtspraak lijkt ook goed opgebouwd op het eerste gezicht. Met een aantal uitspraken van de rechtbank moet zonder meer worden akkoord gegaan. Meer bepaald houdt de overdracht van een vruchtgebruik in dat het vruchtgebruik inderdaad moet gewaardeerd worden, op basis van de kenmerken van het recht of het economisch nut dat men van het vruchtgebruik heeft (voor de resterende duur van dit recht). Evenzeer lijkt buiten kijf te staan dat de vruchtgebruiker normaliter inderdaad geen meerwaarde kan claimen op de blote eigendom. De vereiste van een gelijk rendement kan inderdaad niet opgelegd worden (waarbij het trouwens al evenzeer de vraag is of de aanpak van de fiscus hier wel toe leidt), aangezien elke partij zijn voordeel heeft nagestreefd bij de aanvankelijke transactie en dus zijn eigen risico’s op winst en verlies heeft genomen.

Dit vonnis is dus een goede eerste aanzet en de rechter hoefde in se niets meer te doen, aangezien de procespartijen de rechter ook niets meer voor de voeten wierpen. Echter kan de realiteit van waarderen nog een stukje complexer zijn. Het is immers een zeer feitelijk verhaal en het is ten zeerste op te passen om niet te vervallen in al te eenvoudige juridische concepten of dogma’s (voorbeeld: al de meerwaarde is voor de blote eigenaar). Bij gebrek aan detail kunnen we het voorliggend geval niet narekenen. In zijn essentie is het paradoxaal echter zowel een eenvoudige als een complexe oefening: voor welk bedrag zou een vruchtgebruiker, indien dit een onafhankelijke derde zou zijn, bereid zijn om het vruchtgebruik mee over te dragen? (= eenvoudige vuistregel)

Een aantal voorbeelden maken duidelijk dat dit toch een lasagne met meer lagen is dan een eenvoudige benadering laat uitschijnen. Indien de vruchtgebruiker bijvoorbeeld werken heeft uitgevoerd waarvoor men, contractueel of krachtens het suppletief recht, als vruchtgebruiker op het einde recht heeft op een vergoeding vanwege de blote eigenaar, dan is het vruchtgebruik meer waard dan de geactualiseerde optelsom van de resterende huurwaardes. Er hangt op het einde immers een bonus aan vast. Dit vaak voorkomend feit kan de eenvoudige bovenstaande benadering volledig op zijn kop zetten. Juridisch is het echter fijn ragwerk aangezien er verschillende categorieën van kosten zijn die kunnen gemaakt worden door de vruchtgebruiker, zij het dat het bestaan of de omvang van een vergoedingsregeling op het einde enorm verschillend kan zijn naargelang de categorie. Een goede feitelijke inventarisatie van de werken, gevolgd door een juridische kwalificatie ervan, is bijgevolg onontbeerlijk om tot een correcte waardering te komen. Daarnaast kunnen er tal van contractuele afspraken gemaakt zijn, waarmee men evenzeer moet rekening houden. Finaal kunnen er ook nog andere incidenties zijn, zoals op vandaag bijvoorbeeld een zeer zware funding loss. Beeldt u even in dat het vruchtgebruik substantieel is beleend en dat de vergoeding voor het vruchtgebruik niet voldoende is om de bank (openstaand kapitaal + funding loss) terug te betalen. Welke vruchtgebruiker zal in onafhankelijke omstandigheden dan bereid zijn om zijn vruchtgebruik mee over te dragen (tegen die vergoeding)? Dit zet op zijn minst aan tot kritische reflectie. Een ander punt is de kwestie van timing. Een lucratieve exit kan niet op om het even welk moment. Zeker bij vastgoed is snel verkopen vaak nadelig omdat de zware, bijkomende kosten van aankoop niet altijd voldoende gerecupereerd kunnen worden op een dergelijk korte termijn. Andermaal moet gesteld worden dat het detail in het vonnis ontbreekt (wat uiteraard geen verplichting was voor de rechter). Indien echter gekeken wordt naar de prijs van aankoop van het vruchtgebruik (circa € 188.000,00), de kostprijs van de verbouwing (circa € 148.000,00) en de bijkomende kosten (registratierechten en al of niet aftrekbare btw), dan lijkt men te belanden bij een aankoopbudget “vruchtgebruik” ergens tussen de € 340.000,00 en € 370.000,00. De vergoeding voor de overdracht van het vruchtgebruik bedroeg ongeveer € 260.000,00 of ongeveer € 100.000,00 minder. Uiteraard, rekening houdend met de periode van improductiviteit gedurende het uitvoeren van de bouwwerken, heeft de vruchtgebruiker wel een aantal jaren het genot gehad van het pand. Vraag is echter of dit voldoende was om dit grote gat dicht te rijden, laat staan winst te maken. Een onafhankelijke derde als vruchtgebruiker stelt zich natuurlijk wel de vraag of de voorwaarden en het tijdstip van de exit wel zo aantrekkelijk zijn.

 

Valse start = valse finish?

De ervaring leert – en zo was waarschijnlijk ook de frustratie bij de fiscus in deze – dat na afloop het rendement van de vruchtgebruiker in veel gevallen veel lager uitvalt dan dat van de blote eigenaar. De boosdoener is meestal niet de waardering bij verkoop maar wel de waardering bij aankoop. Het is immers reeds gebleken dat de te eenvoudige discounted cashflow-methodes een intellectuele overwaardering van vruchtgebruik in de hand werken (bv. de methode Ruysseveldt zoals deze door veel practici wordt toegepast met een actualisatievoet gelijk aan de OLO + 1,00%).

Als het fundament van de aanvang waardering instabiel is, dan werkt dit onherroepelijk door in de verdeling van de verkoopprijs en het totale rendement bij verkoop. Wie te duur koopt, kan geen goede zaken meer doen. Weliswaar zou men te verregaande scheeftrekkingen bij verkoop moeiteloos kunnen recht trekken door manipulatie van de prijsverdeling (concreet de vruchtgebruiker meer geven zodat die alsnog een behoorlijk rendement genereert). Vraag is echter of men daartoe gedwongen kan worden. Niet alleen waren dergelijke waarderingsmethodes in de tijd van toen het algemeen aanvaarde normaal. Zodoende kan men in de meeste gevallen niet zeggen dat men onzorgvuldig of bewust foutief heeft gehandeld. En zelfs in de extreme gevallen waarbij de initiële waardering ook naar de normen van toen niet door de beugel kon, zal men al snel op de grenzen van de verjaring (zowel fiscaal als niet-fiscaal) stuiten.

 

Hangt de fiscus in de touwen?

Met de dubbele gerechtelijke nederlaag achter de kiezen, kan men zich de vraag stellen of de try-out van de fiscus niet volledig is mislukt. Niettemin lijkt voorzichtigheid aangeraden. Weliswaar is de aanpak van de fiscus in concreto immers sterk bekritiseerbaar geweest. Niettemin blijkt de oefening toch wat genuanceerder te zijn dan velen zouden denken en is een dergelijk verhaal dus niet zo snel geschreven. Het is dan ook zeer op te passen voor de leercurve van de fiscus, die ook kan bijleren en bijsturen, en zeker al voor de finesse van het feitenmateriaal (zie onder meer het voorbeeld hierboven inzake de vergoeding voor de verbouwingswerken).

In elk geval lijkt het volledig over the top om de methode van de fiscus te gaan toepassen. Het is te eenvoudig om waar te kunnen zijn en de afwijking ten opzichte van een realistisch resultaat neigt zowel groot als onvoorspelbaar te zijn.

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu