Spartax
 

Waardering vruchtgebruik bij verkoop vruchtgebruik en blote eigendom: de fiscus ruikt onraad

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Eye catcher-rechtspraak

De feiten van een concreet geval (Rb. Aarlen (afd. Marche-en-Famenne) 26 april 2017) luiden als volgt. Een vennootschap en haar vennoten kopen in juni 2001 een onroerend goed aan voor een prijs van € 44.620,83. De vennootschap verwerft het vruchtgebruik voor een duur van 15 jaar (voor een prijs van 80,00% van de waarde of € 35.696,66) en de vennoten kopen de blote eigendom voor het saldo van de prijs (20,00% van de venale waarde of € 8.924,17). Een nader detail van de waardering van vruchtgebruik en blote eigendom wordt niet toegelicht in het vonnis.

Nadien worden ook werken uitgevoerd, waarvan het tijdstip van uitvoering en de aard ervan (herstelling, uitbreiding, etc.) niet gekend zijn. Deze werken worden beperkt betaald door de blote eigenaar (€ 26.450,24) en voor de hoofdmoot door de vruchtgebruiker (€ 255.974,88).

Het onroerend goed wordt nog voor het einde van het vruchtgebruik (december 2009, zodat nog 6,5 jaar te gaan is van het vruchtgebruik) doorverkocht voor een totaalprijs van € 400.000,00 aan één koper (voor de volle eigendom), volgens de belastingplichtigen in kwestie verdeeld over het vruchtgebruik (€ 208.000,00) en blote eigendom (€ 192.000,00). Een detail van deze waardering is op basis van de publiek beschikbare stukken opnieuw niet gekend.

De administratie – zonder dat veel detail wordt gegeven omtrent deze redeneringen in het vonnis – had een aantal bezwaren. De werken die de vennootschap heeft uitgevoerd zouden in tegenspraak zijn met het Burgerlijk Wetboek. Naar aanleiding van de verkoop van vruchtgebruik en blote eigendom zou er “natrekking” (sic) geweest zijn van het vruchtgebruik (incl. de werken) door de blote eigenaar, zonder dat door de blote eigenaar een vergoeding wordt betaald. Op een niet in het vonnis nader geduide wijze kwam de fiscus als gevolg hiervan tot een voordeel in hoofde van de blote eigenaar van € 102.569,14.

De belastingplichtige was hier niet meer akkoord en vond steun bij de rechtbank. Over de aard van de werken wordt niet nader uitgeweid (zodat het ook moeilijk is om er een oordeel over te vellen). Terecht – maar in se weinig relevant voor het eindoordeel – stelt de rechtbank dat er geen natrekking (of aanwas) is naar aanleiding van de verkoop. Het vruchtgebruik komt pas ten einde in handen van de koper (door de vermenging van alle rechten in één hand) en niet bij de verkopers, zodat er geen natrekking of aanwas kan geweest zijn bij de verkopers. Het centrale punt van de discussie is de waardering van de verkoopprijs van vruchtgebruik en blote eigendom.

De rechtbank rekende even na wat de verkoopprijs van het vruchtgebruik zou zijn voor de resterende duur van het vruchtgebruik aan de hand van de methode Ruysseveldt (zij hanteerde deze methode omdat deze “algemeen verspreid is en ook vaak terugkeert (ondertussen “terugkeerde” nvdr) in de beslissingen van de rulingcommissie”). Op basis van een aantal parameters (o.a. bruto-huurwaarde van € 24.000,00 (allicht beïnvloed door de investeringen die zijn gebeurd) en de resterende duur van het vruchtgebruik van (afgerond) 6 jaar) berekende zij dat de restwaarde van het vruchtgebruik € 96.928,00 zou bedragen. Wetend dat de vennootschap € 208.000,00 heeft ontvangen, is zij naar het oordeel van de rechtbank daarmee ruimschoots vergoed (ook voor de werken die zij heeft bekostigd).

 

Het trage tempo van het vooruitschrijdend inzicht

Louter als tendens valt het alvast op dat de fiscus hier en daar – maar zeker nog niet algemeen verspreid – diepgaander gaat controleren op de waardering van vruchtgebruik in al haar facetten. Verwezen kan worden naar verschillende vorige nieuwsbrieven om te duiden dat bijvoorbeeld de rulingcommissie en de fiscus in Vlaams-Brabant (bij aankoop van vruchtgebruik en blote eigendom) de degens kruisen met de belastingplichtige op het vlak van de waardering van vruchtgebruik. Het valt echter op dat als rechters nadien moeten oordelen over deze zaken, het rechterlijke dictum vaak de wiskundige wenkbrauwen doet fronsen. Als specialist die dagelijks dergelijke analyses maakt, moet immers in alle bescheidenheid worden erkend dat het wiskundig een niet altijd even eenvoudige materie is met veel invalshoeken en valkuilen. Het doet dan ook zeer vreemd aan – en die bevreemding neemt enkel hand over hand toe als de dossiers cijfermatig wat van naderbij bekeken worden – dat rechters in eerste aanleg of hoger beroep, die slechts occasioneel in aanraking komen met de materie en mogelijk zelfs niet eens gebeten zijn door de waarderingsmicrobe, plotsklaps het licht hebben gezien en zonder dralen de meest zwaarwichtige uitspraken doen over de waardering van vruchtgebruik.

De niet-parallel met de waardering van aandelen in het kader van een geschillenregeling tussen vennoten van een vennootschap is hierbij frappant. Geen enkele (handels)rechter zal het in zijn of haar hoofd halen, ondanks de frequente praktijkervaring, om zelf de waardering van deze aandelen te maken aangezien het als te complex wordt ervaren. Men zal daarentegen beroep doen op een deskundige. Inzake de waardering van vruchtgebruik kan iedereen zich blijkbaar specialist noemen maar dat komt de rechtszekerheid allerminst ten goede, aangezien zelfs de grootste wiskundige blasfemie plots een precedentwaarde wordt toegedicht en het fiscale veld volledig in verwarring brengt.

 

De wiskundige waarheid valt niet te stoppen

Zodoende zal het nog enige tijd duren vooraleer alle neuzen in dezelfde richting wijzen. Niettemin – en opnieuw kan verwezen worden naar de vorige nieuwsbrieven in dit verband – halen vele “historische” methodes wiskundig de minimumnormen niet van een behoorlijke waardering (en de nieuwe methode van de rulingcommissie zelfs ook niet). Wie dit analytisch bekijkt, haalt er de manifeste fouten zo uit en speelt de auteur van de berekening van het kastje naar de muur.

Om die reden valt de beweging richting nieuwe benaderingsmethoden niet meer te stoppen. Voorlopig is het nog een kleine minderheid die aan de kar trekt van deze nieuwe tendens maar zelfs een kleine scheut historisch-antropologisch inzicht wijst meteen uit dat deze minderheid enkel aan kracht kan winnen en de “historische krachten” zal overvleugelen. Niet alleen kunnen de historische waarderingsmethodes volledig lek worden geschoten ingeval van een concrete discussie over een dossier, zodat ze gedoemd zijn om te verdwijnen. Voorts zijn de new kids on the block ook veel verbetener en gemotiveerder om een nieuwe wind te laten waaien. Volledig vrijblijvend kan verwezen worden naar de parallel met de vegetariërs. Oorspronkelijk werden zij weggezet als de zonderlingen met de geitenwollen sokken. Op vandaag wordt dan weer al heel duidelijk dat te veel vlees eten zeker niet goed is (voor mens en natuur) en het is de vraag of en zo ja, hoeveel vlees er nog wel zal geconsumeerd worden binnen enkele decennia. De kracht van de hyper-overtuigde minderheid valt zeker niet onderschatten en de geschiedenis levert terzake onnoemelijk veel voorbeelden op.

 

Wat nu bij de verkoop van vruchtgebruik en blote eigendom?

Het voorliggende geval in de rechtspraak zat er sowieso aan te komen. De vraag was alleen wanneer het zover zou komen. En blijkbaar worden de kaarten heden te dage wel eens meer door elkaar geschud door een Ardens offensief (cf. de politieke crisis in Franstalig België na de démarche van de heer Benoît Lutgen vs. de Ardense rechtspraak in deze).

Waarderingen moeten marktconform zijn (dus zoals onafhankelijke partijen die zouden overeenkomen) en dat is niet anders bij verkopen dan bij aankopen. Het is dus niet meer dan normaal dat ook de verkoopprijs van het vruchtgebruik correct moet berekend worden, mede rekening houdend met alle kosten en investeringen die beide partijen hebben gedragen.

De gedeelde conceptuele idee van zowel de fiscus (met dien verstande dat de natrekkingspiste wel een slag in het water was) als de rechtbank is dan ook juist. Bij de verkoop moet er opnieuw een berekening worden gemaakt. Hoe de administratie haar stelling berekende, is niet gekend. De rechtbank baseerde zich op de methode Ruysseveldt (waarbij de investeringskost van de bijkomende werken er met de losse pols werd bij gerekend).

In eerdere nieuwsbrieven is reeds weergegeven dat de klassieke waardering “Ruysseveldt” (althans zoals ze in de praktijk wordt gebruikt door onder meer de Ardense rechtbank) rekenkundig niet goed in elkaar steekt en onbetrouwbare tot doorgaans zelfs manifest onjuiste resultaten oplevert. Indien deze berekening daarenboven enkel wordt uitgevoerd naar aanleiding van de verkoop, kan dit dubbel fout zijn. Indien de oorspronkelijke waardering fout was of er nadien werken zijn uitgevoerd door de vruchtgebruiker en die nog vergoed moeten worden door de blote eigenaar, dan wordt deze “fout” gewoon voortgezet en bekrachtigd/versterkt met de nieuwe waardering naar aanleiding van de verkoop.

Het voorliggend geval nader analyserend rijst de vaststelling al snel dat de prijsverdeling niet marktconform kan genoemd worden. Rekening houdend met de respectievelijke uitgaven en inkomsten van beide protagonisten, realiseert de blote eigenaar een jaarlijks rendement van 5,15% op zijn investering terwijl de vruchtgebruiker het met de kruimels moet stellen (1,80% rendement). In de praktijk stellen we zelfs vaak vast dat de vruchtgebruiker met verlies (negatief rendement) verkoopt. Niet alleen is dit geval normalerwijze niet verdedigbaar omdat de rendementen onevenwichtig verdeeld zijn. Bovendien berekende de rechtbank de methode Ruysseveldt met een actualisatievoet, waarvan mensen met wat voorkennis begrijpen dat dit in wezen de rendementseis is, van 5,85%, wat dus totaal niet strookt met de werkelijkheid (cf. het reële rendement van 1,80%) en de (onder)waardering van de prijs van het vruchtgebruik bijgevolg volledig ondergraaft. Actuariële adepten lopen de muren op van zo’n hersenkronkels en het valt hiermee eens te meer op dat in de praktijk maar wat wordt aangemodderd met die “algemeen aanvaarde” waarderingsmethodes (= self fulfilling irony), zonder hoegenaamd maar te beseffen waar men mee bezig is. In dezelfde lijn hanteert de rechtbank in deze een indexvoet van 2,19% (op basis van een historisch gemiddelde). Dit betekent echter dat de vennootschap in realiteit (in termen van koopkracht) verlies heeft geleden, aangezien jaarlijks alles 2,19% is duurder geworden terwijl zij jaarlijks slechts 1,80% rendement heeft gehaald. Zo moge het duidelijk wezen dat te beknopt waarderen een barslecht idee is. Voorlopig spant ruling 2016.645 van 8 december 2016 hierbij de kroon, aangezien de restwaarde van het vruchtgebruik daarbij gewoon pro rata is berekend in functie van de resterende en de aanvangsduur van het vruchtgebruik.

Het vonnis lijkt aldus te lezen als een overwinning voor de belastingplichtige in abstracto maar in realiteit lijkt het meer een schot voor de boeg. De belastingplichtige in concreto heeft zijn overwinning niet te danken aan de juistheid van zijn dossier maar wel aan de groeipijnen van de rechterlijke kennis. Een barst wordt een scheur en men kan er donder op zeggen dat meer fiscale controleurs (terecht) het voorbeeld zullen volgen van hun Ardense collega’s. Indien zij hun kanonnen wat verfijnder in stelling brengen, schieten zij de verdediging van de belastingplichtige zonder pardon aan flarden.

 

Complexiteit: geen excuus, wel drogreden

Een van de voornaamste redenen van de fanatieke aanhang voor de historische waarderingsmodellen, naast het feit dat “de mens” duidelijk niet tuk is op verandering, is de verzuchting om eenvoud. De methode Ruysseveldt in zijn in de praktijk verbasterde vorm laat zelfs dummies toe om een vruchtgebruik te waarderen (wat dan wel faliekant fout blijkt te zijn). Dit mag echter geen excuus zijn. Vruchtgebruik (en alle beperkte zakelijke rechten in het algemeen) is een bijzonder en zelfs noodzakelijk juridisch instrument om de nodige vastgoedafspraken te kunnen vorm geven. Alleen moet hier een waarde worden op gekleefd die juist is. Anders verlegt men gewoon het probleem (door onder – of overwaarderingen die op diverse punten kunnen te parten spelen). Het feit dat men moeite heeft om deze waardering zelf te begrijpen, is geen excuus. Als men ziek is, wil men ook genezen worden door een arts, ook al begrijpt men de helft van de uitleg niet.

Daarenboven is het argument van de complexiteit niet weinig ingegeven door onwetendheid, kuddegeest en gemakzucht. Als men even de tijd neemt om het gezond verstand zijn gang te laten gaan dan komt men vast en zeker tot een waarderingsmethode die veel beter is om deze problematiek te benaderen. Zo zijn er ook voor de verkoop van vruchtgebruik en blote eigendom passende tools beschikbaar om tot een correcte en onomstreden verdeling van de verkoopprijs te komen.

En last but not least… De fiscaliteit heeft niet het laatste woord in deze. Opgepast moet worden met andere sectoren waarvoor de waardering ook van belang is (vb. indien de verkoopprijs van het vruchtgebruik te laag is en de vennootschap-ex-vruchtgebruiker later failliet gaat, dan heeft de bestuurder boter op het hoofd…). Een grijze muis blijven heeft aldus niets dan nadelen en volstaat niet (met zekerheid) om de dans te ontspringen.

Niettemin blijft vruchtgebruik (en alle andere beperkte zakelijke rechten) een vernuftig instrument om vastgoed mee te gaan plannen. Enkel is vereist dat doordacht en met een gezonde lange termijn-visie met deze zaken wordt omgegaan. Anders handelen brengt de stabiliteit van de planning ernstige schade toe.

Wordt andermaal vervolgd…

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu