Spartax
 

Afsplitsing vastgoed en vrijstelling als bedrijfstak: passe-partout of pas du tout?

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Als u onroerend goed uit een vennootschap wil afzonderen naar een andere vennootschap zonder daarbij met klinkende punt te moeten betalen, dan komt u al snel uit bij de sierlijke maar ook zeer technische vormgeving van de (partiële) splitsing.

Bovendien is deze verrichting in bepaalde gevallen fiscaal vrijgesteld zodat dit wel de meest comfortabele vormgeving ooit lijkt om vastgoed intern te herstructureren. Evenwel moet men niettemin zeer aandachtig blijven en niet te snel aan het dromen slaan. Ook fiscaal is een dergelijke splitsing immers niet voor doetjes en moet aandacht besteed worden aan de verscheidenheid der splitsingsfiscaliteit. Er is niet alleen een vrijstelling nodig van directe belastingen maar evenzeer van btw, registratierechten en verkeersbelasting (voor zover alle belastingtakken relevant zijn in het concrete geval uiteraard). Zo hoeft een splitsing niet vrij van registratierechten te zijn om de enkele reden dat de vrijstelling inzake vennootschapsbelasting kan worden geclaimd en vice versa. Bovendien zijn de grondvoorwaarden van de verschillende fiscale regimes ook danig verschillend zodat te snel veralgemenen uit den boze is.  

In het bijzonder is de vrijstelling inzake directe belastingen eerder geënt op de beweegredenen van de splitsingsparticipanten en minder formeel van aard. De vrijstelling inzake registratierechten is dan weer eerder formeel van aard en de reden van de verrichting is dan ook niet zo dienend – opgepast met fiscaal misbruik evenwel – voor het binnenrijven van de vrijstelling.  

De basisregels van de registratierechten bij een splitsing werden reeds uiteengezet in een eerdere nieuwsbrief. Hieronder wordt dus volstaan met een korte pragmatische samenvatting om het item van vandaag te kaderen. Indien een onroerend goed wordt afgesplitst en ook schulden worden mee overgedragen (van financiële schulden over schulden in rekening-courant naar een verschuldigde bezoldiging), dan is er in beginsel sprake van een gemengde inbreng, aangezien het onroerend goed gedeeltelijk tegen betaling (= overname van die schulden) wordt overgedragen. Een overdracht van onroerend goed tegen betaling is een koop-verkoop en wordt belast met het verkooprecht (10,00% in Vlaanderen en 12,50% in Brussel en Wallonië). Niettemin bestaan er twee uitzonderingen (die een vrijstelling van evenredige registratierechten opleveren), met name indien een algemeenheid van goederen wordt overgedragen of als een bedrijfstak wordt overgedragen. In het eerste geval moet er echter sprake zijn van een volledige splitsing (hetgeen op vandaag in verhouding minder frequent voorkomt gelet op vele andere aspecten die daarbij komen kijken). Zodoende is het de vraag wanneer er sprake is van een bedrijfstak indien er onroerend goed wordt afgesplitst zonder meer. 

Tot ieders verbeelding spreekt het arrest van het Hof van Beroep van 21 juni 2002 waarbij bevestigd werd dat een overdracht van een vastgoedportefeuille impliceerde dat er sprake was van een overdracht van een bedrijfstak, met de vrijstelling van de evenredige registratierechten als gevolg. Door velen wordt dit daarom aangegrepen als precedent voor deze vrijstelling ingeval van een afsplitsing van vastgoed. In het verleden zijn enkele belastingplichtigen daarmee echter al tegen de lamp gelopen (vb. Hof van Beroep Brussel 4 oktober 2007 en recenter Hof van Beroep Gent 12 maart 2013).  

Ook in de praktijk wordt vaak vastgesteld dat men er al te gemakkelijk van uit gaat dat het om een bedrijfstak zal gaan. Dit overdreven optimisme wordt treffend geïllustreerd door een recente voorafgaande beslissing van Vlabel van 22 februari 2016 (nr. 16.030). Het vermogen van de betrokken vennootschap bestond uit twee privaat bestemde onroerende goederen (penthouse en appartement) en één professioneel bestemd onroerend goed (handelsruimte). Men wenste deze beide types van onroerend goed uit elkaar te halen en betoogde daarbij dat de betrokken kavels aparte bedrijfstakken waren aangezien ze anders werden bestemd en, gelet op hun bestemming, een verschillend beheer vereisen. Vlabel weigerde terecht de vrijstelling aangezien het hier duidelijk wishfull thinking betreft. Er kan bezwaarlijk sprake zijn van afzonderlijke “ondernemingen” voor dergelijk eenvoudige verhuren. Deze aanvraag is niettemin bijzonder illustratief voor de praktijk, aangezien de notie “bedrijfstak” al te vaak wordt opgevoerd als de voorwaarde die zichzelf vervult. 

Grote boosdoener is vaak het aangehaalde – positieve – arrest van Brussel. Echter moet dit arrest ook correct gelezen worden. Het ging in casu immers om een vastgoedpromotie-activiteit die zich situeerde in Brussel en aan de kust. De “kustactiviteit” werd overgedragen als bedrijfstak. Echter bleek dit een organisatie op zich te zijn, zelfs met eigen personeel en een volledige eigen modus operandi (eigen netwerk van aannemers, etc.) die verschilde van de hoofdstedelijke bouwpromotie. Er was in dit geval dus manifest sprake van een bedrijfstak, zodat dit arrest moeilijk te veralgemenen is naar gevallen waarbij bijvoorbeeld een exploitatievennootschap haar vastgoed afstoot. Voormeld arrest mag dus zeker niet gebruikt worden als passe-partout om de vrijstelling te claimen, wel integendeel.

Zoals eerder gemeld in de aangehaalde nieuwsbrief, staat de federale rulingcommissie nog kritischer ten opzichte van deze materie en vereist zij dat de bedrijfstak reeds als afzonderlijk functionerend geheel moet bestaan in hoofde van de splitsende vennootschap (die aldus minstens twee duidelijk onderscheiden bedrijfstakken moet hebben voor het tijdstip van de splitsing). Dit standpunt is echter niet vrij van kritiek en staat ook haaks op bepaalde rechtspraak (vb. Hof van Beroep Brussel 4 oktober 2007). 

De conclusie is dat er slechts in zeldzame gevallen, in weerwil van wat sommigen mogen denken, sprake zal zijn van een bedrijfstak indien het louter om vastgoed gaat. Dit ligt al meer voor de hand indien het om een ruimere vastgoedactiviteit gaat (zoals het positieve geval in de rechtspraak, waarbij het vastgoed niet op zich stond maar deel uitmaakte van een promotieactiviteit). Indien het louter om het aanhouden van vastgoed gaat, is het de vraag wanneer de kritische grens (omvang van het patrimonium, van de opbrengsten, van het beheer, etc.) is bereikt om te spreken van een autonoom vastgoedbeheer. Dit is geen zwart-wit-vraag en moet men de nodige zelfkritiek worden benaderd. Voorts dient men er zich ook van te vergewissen – zoals aangehaald – dat o.a. de federale rulingcommissie vereist dat het al om een afzonderlijke bedrijfstak moet gaan in hoofde van de splitsende vennootschap. 

Het bovenstaande mag eens te meer duidelijk maken dat fusies en splitsingen topinstrumenten zijn om bepaalde doelstellingen waar te maken maar dat men daarbij ogen op zijn rug moet hebben. De techniciteit reikt tot het zenith en het is bijzonder riskant zich te verlaten op standaardmodellen om een dergelijke verrichting met gerust gemoed tot een goed einde te brengen. Ter illustratie moet trouwens ook nog eens gewezen worden op de bijzondere formaliteiten die moeten nageleefd worden voor artikel 117 § 2 W. Reg. (= federale tekst inzake de vrijstelling van evenredige registratierechten ingeval van een gemengde inbreng van een bedrijfstak), zonder dewelke de vrijstelling niet (meteen) kan worden geclaimd. 

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu