Spartax
 

Fusies en splitsingen met vastgoed: vrij van registratierechten… of hoe zat het nu ook alweer?

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Onroerend goed afsplitsen uit een vennootschap naar een andere of nieuwe vennootschap, het is een zeer courante verrichting. De redenen daartoe kunnen verschillend van aard zijn, zoals het afschermen van het vastgoed van het exploitatierisico van de gesplitste vennootschap, het afzonderen van het vastgoed met het oog op de financiering van uitbreidingen, etc. Een splitsing is een topverrichting omdat zij toelaat om met gesloten beurzen te herstructureren, wat het zonder meer uniek maakt. Geen roos zonder doornen evenwel en de jarenlange ervaring gebiedt te zeggen dat splitsingen ook zeer gevaarlijke operaties zijn met een potentieel enorme technische foutenlast. Het vennootschapsrecht is verraderlijk – laat u niet om te tuin leiden door “hapklare” modellen – en de scheve schaats inzake vennootschapsbelasting, registratierechten of btw is sneller gereden dan u denkt.  

Voor vandaag beperken we ons even tot het luik van de registratierechten, daar waar de vorige nieuwsbrief betrekking had op de btw. Er kan immers vastgesteld worden dat de materie lang niet als zo eenvoudig wordt ervaren in de praktijk, terwijl de op het spel staande belangen wel aardig groot zijn. Bovendien heeft het stelsel van de registratierechten haar eigen set van vrijstellingsregels, die dan ook nog eens verspreid liggen over federale en regionale wetboeken. Het vaak voorkomende intuïtieve aanvoelen dat de vrijstelling inzake registratierechten “binnen” is, net als de vrijstelling inzake vennootschapsbelasting, als er sprake is van een fusie of splitsing omwille van zakelijke en niet-fiscale motieven, moet meteen op de schop. Gevaarlijker dan dit kan het buikgevoel niet zijn. De registratierechten hebben immers eigen vrijstellingsregels zodat er sprake kan zijn van een vrijstelling inzake vennootschapsbelasting en een belasting inzake registratierechten en vice versa

Hoog tijd dus om de technische spelregels nog eens beknopt in kaart te brengen: 

  1. Als de vennootschappen die aan de fusie of splitsing deelnemen, geen titularis zijn van onroerend goed, dan is er sowieso geen sprake van een heffing van evenredige registratierechten; als één van de vennootschappen wel houder is van zakelijke, onroerende rechten maar deze niet worden overgedragen in het kader van de verrichting (vb. de vennootschap die overneemt ingeval van een fusie, heeft zelf voordien al onroerend goed), dan is er evenmin sprake van een belasting; in al deze gevallen kan volstaan worden met het vast recht van € 50,00;

 

  1. Als er wel onroerende goederen (waarmee zakelijke rechten (vb. eigendom) bedoeld worden in deze nieuwsbrief en geen persoonlijke rechten (vb. huur), waar eigen regels voor gelden), dan is er nog niet automatisch sprake van een belastbaar feit (anders dan met het vast recht van € 50,00 die sowieso geheven wordt op elke fusie – en splitsingsakte); een inbreng van een onroerend goed tussen vennootschappen is immers in beginsel onderhevig aan het nultarief; het is enkel indien er samen met het onroerend goed ook een schuld wordt mee overgedragen, dan het verhaal verandert; een voorbeeld mag dit verduidelijken; als een onroerend goed 1.000,00 waard is maar als ook een schuld van 400,00 wordt mee overgedragen, bedraagt de netto-waarde 600,00; zodoende zal de aandeelhouder van de overgenomen/gesplitste vennootschap ter vergoeding aandelen krijgen van de nieuwe/overnemende/verkrijgende vennootschap ter waarde van 600,00; fiscaal wordt dit bijgevolg ontleed als een inbreng (aan 0,00%) voor 600,00 maar ook als een koop-verkoop ten bedrage van 400,00; de overnemende of verkrijgende vennootschap verwerft immers 400,00 aan vastgoed tegen betaling van een prijs (onder de vorm van een overname van een schuld) in plaats van tegen een uitgifte van nieuwe aandelen; dit betekent dat op deze transactie (van 400,00) in beginsel de registratierechten inzake verkoop van toepassing zijn (10,00% in Vlaanderen en 12,50% in Brussel en Wallonië); indien dit laatste het geval is, dient wel eerst te worden nagegaan of ook geen roerende goederen mee worden overgedragen, want de schulden moeten pro rata omgeslaan worden over de onroerende en de roerende goederen alvorens de belastingschuld te berekenen (op deze laatste zijn immers geen registratierechten te betalen);

 

  1. Zelfs indien er sprake is van een overdracht van zakelijke rechten en schulden, kan de redding nog nabij zijn; er zijn immers twee uitzonderingen waarbij de vrijstelling alsnog kan worden geclaimd, met name de overdracht van een algemeenheid of de overdracht van een bedrijfstak; er is sprake van een overdracht van een algemeenheid indien het volledige vermogen wordt overgedragen, zonder enige uitzondering; dit is o.m. het geval bij de fusie en bij de volledige splitsing (ongeacht of de afzonderlijke over te dragen vermogens op zich een bedrijfstak uitmaken); concreet kan men dus met de ogen dicht tot een vrijstelling besluiten indien het gaat om een fusie of een volledige splitsing en moet niet eens worden nagegaan of er onroerende goederen en schulden mee worden overgedragen; aangezien grijs het nieuwe zwart is, is uiteraard niets meer wat het lijkt en moet men zich bij elke stap de vraag stellen of er geen sprake is van fiscaal misbruik (dit geldt dus ook bij alle andere punten van deze nieuwsbrief), waardoor alles alsnog op zijn kop kan komen te staan;

 

  1. Ingeval er geen sprake is van overdracht van een algemeenheid, dan kan er nog steeds sprake zijn van een vrijstelling omwille van de overdracht van een bedrijfstak; dit kan relevant zijn voor partiële splitsingen (= splitsingen waarbij de gesplitste vennootschap blijft bestaan of allicht zowat 95,00% van alle huidige splitsingen) en voor “gewone” inbrengen van één vennootschap in een ander; indien het onroerend goed deel uitmaakt van een ruimer vermogen (vb. productie-eenheid met alles er op en er aan) dan is het al vrij courant dat er effectief ook sprake is van een bedrijfstak en kan de vrijstelling worden genoten; de vraag is daarnaast of onroerende goederen op zich ook een bedrijfstak kunnen uitmaken; hoewel dit niet uitgesloten is, is dit praktisch toch enorm uitzonderlijk; het beheer van vastgoed is doorgaans vrij passief en moeilijk te kwalificeren als een onderneming (= bedrijfstak); de zeer schaarse precedenten bevestigen dit uitzonderlijk karakter; aangezien deze unieke voorbeelden vaak uit hun context worden getrokken om toch maar als verantwoording te dienen voor de kwalificatie als bedrijfstak wanneer het gaat om de overdracht van een vastgoedportefeuille, moet een waarschuwende vinger worden opgestoken; wie de lat van de zelfkritiek immers te laag legt, krijgt het deksel alras op de neus;

Bovendien moet er op gewezen worden dat volgens de rulingcommissie, ook al kan men op dat punt gegrond van mening verschillen, het bestaan van de (afzonderlijke) bedrijfstak moet beoordeeld worden in hoofde van de overdragende/te splitsen vennootschap en niet in hoofde van de overnemende/verkrijgende vennootschap; concreet is het dus niet omdat het overgedragen vermogen schijnbaar autonoom kan functioneren in de overnemende/verkrijgende vennootschap, dat daarom achteraf bewezen is dat het gaat om een bedrijfstak; volgens de rulingcommissie moet het geheel reeds als identificeerbare afzonderlijke bedrijfstak bestaan hebben binnen de gesplitste vennootschap voor de splitsing, alvorens men kan genieten van de vrijstelling; merk op dat dit helemaal anders is bij de btw, waar de notie bedrijfstak ook centraal staat maar wel beoordeeld wordt in hoofde van de overnemende/verkrijgende vennootschap; de ene bedrijfstak is aldus de andere niet

Indien geen van de bovenstaande vrijstellingen soelaas kan bieden, dan kan men zich nog steeds wenden tot een aantal “creatievere” oplossingen, waaromtrent in een latere nieuwsbrief iets meer uit de doeken zal worden gedaan. Uiteraard spreekt het voor zich dat men de hete adem van het fiscaal misbruik dan nog meer in de nek voelt en gepaste terughoudendheid op zijn plaats is. 

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.


 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu