Voordelen

In mensentaal verwoord is vruchtgebruik een quasi-eigendom. De vruchtgebruiker heeft immers het recht om het onroerend goed (grond, gebouw, etc.) te gebruiken zoals een eigenaar, zij het dat er twee beperkingen zijn (vandaar “quasi”):

  • Het vruchtgebruik heeft een beperkte duur, terwijl “gewone” eigendom in principe eeuwig kan blijven bestaan; vruchtgebruik heeft dus een vooraf bepaalde duur (overeen te komen bij de start van het vruchtgebruik) die vrij te bepalen is; sowieso kan een vruchtgebruik wel niet langer duren dan het leven van de vruchtgebruiker (waardoor het vruchtgebruik in elk geval eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker, al kan dit wel gekoppeld zijn aan het leven van verschillende vruchtgebruikers ineens); indien een vennootschap een vruchtgebruiker is, wordt dit bovendien wettelijk gelimiteerd op 30 jaar; 

  • Iedereen kan maar de rechten verkopen die hij zelf heeft”; dit betekent dat een vruchtgebruiker enkel het vruchtgebruik kan verkopen en niet de rest van de eigendom (de zogenaamde blote eigendom); indien een koper dus interesse heeft in de volledige eigendom (de “volle eigendom” in het jargon) moeten zowel de vruchtgebruiker als de blote eigenaar een akkoord vinden over het principe van de verkoop én over de onderlinge prijsverdeling.

 Vruchtgebruik kent in beginsel twee oorzaken van ontstaan:

  • In de familiale sfeer ontstaat naar aanleiding van een overlijden vaak een vruchtgebruik op (een deel van) het vermogen van de overledene, waarbij de overblijvende huwelijkspartner het vruchtgebruik verkrijgt (door de wet voorzien) en de andere erfgenamen (meestal de kinderen) de corresponderende blote eigendom; de concrete elementen hiervan zijn sterk afhankelijk van de wijze waarop men is gehuwd (vb. gemeenschap van roerende goederen en aanwinsten) en van de specifieke afspraken die de erfgenamen onderling maken; 

  • In de zakelijke sfeer (dit is voor de goede orde de focus van deze applicatie) ontstaat vruchtgebruik enkel als vrijwillige keuze; klassiek verwerft een vennootschap een vruchtgebruik van een onroerend goed, gaande van een fabrieksgebouw tot een villa voor de bedrijfsleider, terwijl een nevenvennootschap of de sterke man of vrouw achter de vennootschap de blote eigendom verwerft. 

De voordelen van vruchtgebruik zijn in dit tweede geval velerlei:

  • Het is in het algemeen financieel veel voordeliger om een onroerend goed te verwerven via een vennootschap; deze vennootschappen verdienen normaliter het voornaamste geld en dus kan voor de financiering van de aankoop of bouw van een onroerend goed geput worden “aan de bron” en kunnen de inkomsten rechtstreeks worden aangewend om het onroerend goed te financieren; ook fiscaal is dit normaliter veel voordeliger; 

    Indien het gaat om een onroerend goed dat privématig wordt bewoond door bestuurders van de vennootschap, zijn er extra aandachtspunten waarover hier niet verder wordt uitgeweid; 

  • Indien de vennootschap omwille van de voorgaande reden de volle eigendom aankoopt of verwerft, zijn daar evenwel duidelijke risico’s aan verbonden (de vloek van de volle eigendom)

    • Indien de vennootschap failliet gaat (en het onroerend goed bijvoorbeeld ei zo na is afbetaald), dan gaat het volledige onroerend goed verloren in het faillissement; de jarenlang zorgvuldig opgebouwde spaarpot verdwijnt aldus als sneeuw voor de zon; 

    • Indien de aandelen van de vennootschap worden verkocht, dan wordt het onroerend goed indirect mee overgedragen voor een enkele prijs

    • Indien het onroerend goed later wordt verkocht, moet op de meerwaarde belastingen worden betaald, waardoor men doorgaans later veel meer belastingen moet betalen dan men er ooit heeft afgetrokken

  • Om die reden is vruchtgebruik (net als andere “beperkte” rechten) in vele gevallen het beste van twee werelden; niet alleen kunnen de (meeste) voordelen van het aankopen via een vennootschap worden genoten; bovendien vallen de bovenstaande drie beperkingen weg: 

    • Indien de vennootschap failliet gaat, dan stopt het vruchtgebruik automatisch en ontsnapt het aan het faillissement (praktisch gezien moet de bank wel nog worden afbetaald); 

    • Indien de aandelen van de vennootschap worden verkocht, dan kan men later nog eens de blote eigendom (die na het verstrijken van de duur van het vruchtgebruik de volle eigendom wordt) ten gelde maken; zonder in detail te treden komt het daarom vaak voor dat door middel van vruchtgebruik twee maal aan de kassa kan worden gepasseerd; 

    • Indien het onroerend goed later wordt verkocht, valt de fiscale rekening veel minder zwaar uit, tot op termijn soms zelfs een voordeel kan genoten worden van 50,00% van de verkoopprijs.

Om deze redenen blijkt vruchtgebruik vele voordelen te combineren, zonder wezenlijke nadelen. Voor meer informatie kan u contact opnemen met de helpdesk.