Spartax
 

Vlaamse opstal 10,00% duurder?

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Het onderwerp van deze week is een recente ruling van Vlabel (voorafgaande beslissing nr. 16040 van 3 oktober 2016) die reeds in de fiscale vakliteratuur is aan bod gekomen, zij het voornamelijk op louter descriptieve wijze. De doelstelling van deze nieuwsbrief is om de materie reeds wat kritischer te benaderen.

Zoals het hoort, verdienen de feiten eerst in kaart gebracht te worden. In casu werd een opstalrecht verleend door twee personen aan een vennootschap waarvan zij – samen met anderen – mede-vennoot waren. Het valt echter te noteren dat op datum van de rulingaanvraag alle anderen reeds de baan hadden geruimd en de opstalgevers de enige twee resterende vennoten waren. De opstalakte was er een van lange duur (30 jaar) met een mogelijkheid van verlenging, hetgeen eveneens was gebeurd. In deze betrof het dus een dossier met fond of substance en geen artificiële constructie van korte duur. Er was tevens voorzien in een solarium (= huurvergoeding van de grond) en in een natrekkingsvergoeding op het einde van de opstal, gelijk aan de reële waarde van de opstallen (in de lijn van artikel 6 van de opstalwet, zodat het dus geenszins kon gaan om een verdoken bevoordeling van de opstalgevers). 

Op deze grond was door de vennootschap een gebouw opgetrokken (met btw) en op het ogenblik van de rulingaanvraag was het gebouw reeds danig verouderd en toe aan een grondige opknapbeurt. De vennootschap voelde als opstalhouder weinig animo voor deze investering en nam zich daarop voor om afstand te doen van het opstalrecht, waardoor ze geen eigenaar meer zou zijn van het gebouw en dus ook de lasten niet zou hoeven te betalen. Aan de andere kant zou dan volgens de opstalakte wel een vergoeding verschuldigd zijn door de opstalgevers aan de opstalhouder, gelijk aan de venale waarde van de opstallen. Partijen zouden echter onderling overeenkomen, o.m. gelet op het ongemak van de vervroegde stopzetting, om deze vergoeding te herleiden tot 85,00% van de venale waarde. Nadien zou de vennootschap ontbonden en vereffend worden. 

De aanvragers wensten, op basis van een goed uitgewerkte aanvraag, bevestiging te krijgen van de taxatie van de verrichting aan het vast recht van € 50,00 en niet aan het evenredig verkooprecht van 10,00%. Vlabel tackelt de rulingaanvrager echter kordaat met de stelling dat artikel 2.9.1.0.4. VCF (het equivalent van artikel 129 W. Reg.) de lex specialis is voor alle verkrijgingen door een vennoot vanwege zijn vennootschap. Zodoende moeten de klassieke opstalregels worden verlaten en moet artikel 2.9.1.0.4. VCF worden toegepast. Concreet betekent dit een taxatie aan 10,00%, tenzij een van de uitzonderingen (onroerend goed gekocht met verkooprechten of ingebracht door de huidige onttrekkende vennoten) van toepassing is. Aangezien geen van deze uitzonderingen van toepassing is (het gebouw werd immers opgericht met btw en dus niet verworven met registratierechten noch ingebracht), beslist Vlabel dat 10,00% moet geheven worden op de overeengekomen vergoeding of, indien dat hoger is (zoals in dit geval), op de venale waarde van de opstallen (artikel 2.9.3.0.1. § 2 VCF – over deze waardering in het kader van een opstalcontract kan trouwens een stevig boompje opgezet worden).

Het standpunt van Vlabel dat voormeld artikel als lex specialis geldt, is niet nieuw en heeft reeds het voorwerp uitgemaakt van scherpe kritiek in de rechtsleer. Vlabel handhaaft bij deze echter haar visie en breidt die uit naar nieuwe en onverwachte domeinen, zoals in casu het recht van opstal. De eerdere kritieken blijven echter gehandhaafd en vooral de te letterlijke lezing van de (vage?) wettekst, tegen haar ratio legis in, is een openlijke bron van frustratie. Voorts en hierbij aanleunend kan men zich de vraag stellen naar het gelijkheidsbeginsel. Waarom moet een vennoot van een vennootschap-opstalhouder als opstalgever na afloop 10,00% registratierechten betalen terwijl een derde-opstalgever, die geen deelneming heeft in de vennootschap, dat voor hetzelfde – per hypothese economisch bijzonder onderbouwde – contract niet hoeft te betalen? Het komt voor dat hier geen redelijke verantwoording kan worden voor gegeven, hetgeen de te letterlijke lezing van de wet op losse schroeven zet. 

De problematiek lijkt stilaan op een olievlek na de eerdere gelijkluidende stellingnames van Vlabel en de vraag stelt zich hoe ver dit item nog zal uitwaaieren. Hieronder wordt het probleem als het ware “afgepaald”, waaruit blijkt dat de olievlek enkel verder uitdeint: 

1)      “is de taxatie is alleen van toepassing op slecht uitgewerkte of pover onderbouwde dossiers?”: vaak moet men vaststellen dat sommige dossiers lamentabel in elkaar steken en daarmee een makke prooi vormen voor de fiscus; in dit geval is dit zeker niet aan de orde en was het dossier tot in de puntjes uitgewerkt (al was er natuurlijk de kleine manipulatie van de handmatige vermindering van de natrekkingsvergoeding tot 85,00% van de waarde van de opstallen); “goede dossiers” zijn dus niet immuun voor deze administratieve visie; 

2)      “worden alleen de Vlaamse opstallen geviseerd?”: het is te vroeg om dit besluit te trekken; Vlabel is uiteraard enkel bevoegd voor Vlaanderen maar zij trekt enkel de eerder uitgestippelde lijn van het (federale) hoofdbestuur door; het is dus nog afwachten hoe de federale overheid hier tegen aan kijkt; 

3)      “is de taxatie alleen aan de orde bij een vroegtijdig einde van de opstal?”: hieromtrent wordt niet uitdrukkelijk stelling ingenomen in de besproken beslissing, zij het dat een coherente uitlegging vereist dat Vlabel deze zienswijze zal doortrekken tot alle natrekkingen bij het einde van een opstalcontract (voor zover het gaat om een eigen vennootschap uiteraard); 

4)      “als er geen natrekkingsvergoeding betaald wordt, zitten we dan safe?”: niet alleen is het hier de vraag of het probleem niet verschoven wordt naar de (duurdere) directe belastingen (voordeel van alle aard, etc.); bovendien is het geen oplossing (of minstens zeker niet altijd); elke verkrijging wordt immers getaxeerd en desnoods op de werkelijke waarde van de opstallen (al kan daar zoals gezegd een hartig woordje worden over gedebatteerd); 

5)      “wordt enkel opstal geviseerd?”: ook dit moet met enige nuchterheid worden bekeken; erfpacht is in hetzelfde bedje ziek, tenzij de tréfoncier van de grond ook tréfoncier van het gebouw is; vruchtgebruik ontspringt in principe de dans tenzij ingeval van een turbo-vruchtgebruik of ingeval er uitbreidingen zijn gerealiseerd door de vruchtgebruiker in volle eigendom; de concrete feiten zullen in dat laatste geval echter heel belangrijk zijn; vroegtijdige beëindigingen lopen wel nog altijd in het vizier. 

Deze nieuwe beslissing zal in de praktijk ongetwijfeld – en niet onterecht – als een nieuwe pestbelasting ervaren worden door de ondernemers. Ze worden immers zonder reden fiscaal gediscrimineerd. Bovendien komt dit ook als een donderslag bij heldere hemel, aangezien de wetgeving reeds decennia anders wordt toegepast. Daveren de beginselen van behoorlijk bestuur hier niet op hun grondvesten? Op deze manier wordt immers een cultuur van fiscale angst (voor onverwachte fiscale plotwendingen) gecreëerd rond investeren, wat een rem zet op de economische expansie. 

Vraag is wat de vele intracompany-opstalgevers in dit land nu met deze beslissing aan moeten. Er lijken grosso modo twee keuzes te zijn. De principiële hardliners kunnen er voor opteren om Vlabel te trotseren en de gerechtelijke toer op gaan. De pragmatici halen dan weer beter hun opstaldossier eens van onder het stof en schaven het dossier een beetje bij, uiteraard voor alles in het kader van een strategische niet-fiscale evaluatie, opdat het onder de 10,00%-lat van Vlabel door kan. Meerdere pistes lijken nu reeds mogelijk, al is dit zoals steeds feiten – en dossierafhankelijk en doemt het spook van “fiscaal misbruik” reeds op in de verte voor de te fiscaal getinte oplossingen. Bandwerkoplossingen lijken aldus uit den boze. De toets aan de voorwaarden van het fiscaal misbruik moet altijd uitgevoerd en dus is een verfijnde métier vereist om eventuele aanpassingen met gerust gemoed door te voeren. Voor de opstalcontracten die op een zucht van hun einde zijn aanbeland, is er dus dringend werk aan de winkel indien men een debat met de rug tegen de muur wil vermijden. In het algemeen wordt er sowieso goed aan gedaan om elk opstalcontract te screenen

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu