Spartax
 

Rent-and-rent-back: de beste (her)financiering van vastgoed?

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Voor een financiering (bij de initiële aankoop en/of oprichting) of een herfinanciering kan een krediet aangegaan worden, gewaarborgd via de klassieke hypothecaire zekerheidsstructuren, waardoor de nodige liquide middelen worden vrij gemaakt. In de meeste gevallen zit er bij deze hypothecaire kredieten vaak een aardige rem op het te financieren bedrag (geen 100,00% van de waarde maar bijvoorbeeld slechts 70,00 of 80,00%). De reden hiertoe is dat de financierende instelling weliswaar kan aansturen op een gedwongen verkoop bij niet-betaling door de kredietnemer, waarbij zij eerste in rang is om uitbetaald te worden, maar dat zij steeds veroordeeld blijft tot een passieve rol, met alle nadelen van dien. Zij kan immers zelf de markt niet opgaan om de voor haar beste koper te vinden. De hypotheek verleent immers enkel een voorrang bij uitbetaling maar geen actieve zeggenschap bij uitwinning.

Dit verklaart het grote succes van leasingstructuren, waarbij de leasinginstelling wel een of ander zakelijk gebruiksrecht heeft (eigendom, opstal of erfpacht), dat zij volledig zelfstandig kan verkopen indien de nood (= structurele wanbetaling vanwege de kredietnemer) zich daartoe aandient. Geruggensteund door deze extra zekerheid, zijn leasingmaatschappijen dan ook bereid om grotere (her)financieringen toe te staan in deze gevallen (tot bijna 100,00%). Bij grote projecten wordt dan ook vaak voor deze financieringsvorm gekozen aangezien dit toelaat meer te financieren.

De oudste vorm in deze is de sale-and-lease-back (of sale-and-rent-back als het om een operationele of off-balance leasing gaat). Hierbij wordt de eigendom verkocht aan de leasingmaatschappij, die deze terug least aan de verkoper met de mogelijkheid om de eigendom finaal tegen een aangepaste optieprijs terug te kopen. Dit wordt zowel gebruikt als financieringstechniek bij aankoop vanwege een derde (de verkregen gelden worden gebruikt om de koopprijs te betalen) als bij wijze van herfinanciering (de verkregen liquiditeiten kunnen dan gebruikt worden voor eender wat). De nadelen van deze vormgeving zijn echter van fiscale aard. Vooreerst gaat de verkoop gepaard met verkooprechten (tenzij het een btw-nieuwbouw betreft), eventueel met een btw-herziening en bij het uitoefenen van de aankoopoptie op het einde noodgedwongen opnieuw met verkooprechten. Al bij al kan de fiscale kostprijs van deze financiering aardig oplopen, waardoor de systematiek zijn glans verliest.

Om die reden is de sale-and-lease-back doorheen de jaren gemuteerd in de erfpacht-and-lease-back (of rent-back voor de off-balance-variante). De typologie is nog steeds dezelfde, zij het dat de rechten van de leasinggever zich beperken tot een recht van erfpacht, weliswaar verstrekt met een voorkooprecht en aankoopoptie op de tréfonds (= (blote) eigendom bezwaard met erfpacht). De verkooprechten (10,00% of 12,50%) van de sale worden echter vervangen door de registratierechten op erfpacht, die in de begindagen amper 0,20% bedroegen en sinds enige tijd zijn opgetrokken tot 2,00%. Hetzelfde geldt dan voor de rechten bij de uitoefening van de aankoopoptie (voor zover die al wordt uitgeoefend en niet alternatief wordt “opgelost”).

Wat er ook van zij, de stijging van de registratierechten van 0,20% tot 2,00% betekent wel een aanzienlijke (zij het nog beperkte in vergelijking met de sale-and-lease-back) meerkost in vergelijking met vroeger. Dit kan aanzetten tot nadenken – met dien verstande dat hoofdzakelijk fiscaal geïnspireerde ideeën not done zijn – en leidt tot een extra bijschaving van het bestaande vormgevingsarsenaal.

In dat verband kan verwezen worden naar de volgende stap in de evolutie: de rent-and-lease/rent-back. Hierbij wordt geen eigendom overgedragen of erfpacht gevestigd maar wel een vooruitbetaalde huur met een lange looptijd afgesloten (= grote cash-in voor de kredietnemer). De kredietnemer huurt dan terug met betaling van periodieke huurgelden (middels een operationele of financiële leasing). De registratierechten zijn hier beperkt tot 0,20%. Daarnaast is dit voor niet-btw-nieuwbouw soms ondanks alles btw-neutraal (i.t.t. btw-nieuwbouw waar dit niet zo zal zijn) en is er ook geen enkel risico voor een belastingschuld inzake vennootschapsbelasting bij het aangaan van de huur (i.t.t. bij erfpacht – zie daarvoor een vorige nieuwsbrief). Al even belangrijk is dat ook contractueel huur aanleiding kan geven tot een grote souplesse die de strak gereglementeerde zakelijke rechten minder kennen.

De conclusie is dan ook dat voor de (her)financiering van niet-btw-nieuwbouw, de rent-and-lease/rent-back veruit de meest aantrekkelijke vormgeving zal zijn. Jammer genoeg wordt dit, voor zover bekend, nog niet aangeboden door de klassieke leasingmaatschappijen, die dit allicht enkel in hun gamma zullen opnemen indien de marktvraag voldoende groot blijkt. Niettemin kan dit al met succes toegepast worden in intra-company-verhoudingen, bij business-angels, etc.

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu