Spartax
 

Hof van Beroep velt godsoordeel over einde recht van opstal

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.


Once upon a time in Ardooie…

Deze nieuwsbrief gaat over een zeer recent arrest van het Hof van Beroep te Gent (31 oktober 2017). De feiten doen eerder klassiek aan, zij het dat geen bedragen of waardes worden vermeld (behalve de waarde van de gebouwen op het tijdstip van de natrekking, naar het oordeel van de fiscus). Het opstalrecht heeft betrekking op een grond (met schuur, al is het niet duidelijk wat het lot van deze schuur is) en heeft een duur van 25 jaar. De opstalgevers zijn een echtpaar (een arts en zijn echtgenote) en de opstalhouder lijkt een patrimoniumvennootschap te zijn. Contractueel wordt bepaald welk gebouw moet worden opgetrokken (een dokterswoning met gemengd gebruik) en hoe dit moet gaan gebeuren. Deze woning wordt klaarblijkelijk – er wordt niet veel detail over gegeven – verhuurd aan de opstalgevers (of eventueel een verbonden doktersvennootschap).

Het opstalcontract bevat daarnaast de volgende evergreens als clausule, te weten de verplichting in hoofde van de opstalhouder om het pand voldoende te verzekeren, goed te onderhouden, niet te verkopen zonder toestemming van de opstalgever, etc. Nadrukkelijk wordt voorzien in een kosteloze natrekking na het verstrijken van de duur van het opstalrecht (25 jaar zoals gezegd). Het arrest maakt geen melding van de betaling van een solarium (= huurvergoeding van de grond).

Bij aanvang was enkel de mater familias zaakvoerder van de vennootschap (de beide echtgenoten waren wel vennoot). Na verloop van tijd vervoegde ook de dokter in kwestie de zaakvoerdersrangen.


De inzet van het debat

De fiscus wilde de natrekking echter niet zonder fiscale slag of stoot laten passeren. Zij was van oordeel  dat de waarde van de opgerichte gebouwen (geschat op net geen € 300.000,00, zij het dat elk detail omtrent deze schatting ontbreekt) een niet-gerechtvaardigd voordeel was. Bijgevolg belastte zij elk van de echtgenoten (in hun hoedanigheid van zaakvoerder) op een voordeel van alle aard ten belope van de helft van dat bedrag. Qua streep door de pensioenplanning van het betrokken gezin kon het allicht tellen…

In het arrest worden twee tegenargumenten vermeld van de belastingplichtige. Ten eerste – al had men het eerder in de procedure naar verluidt andersom beweerd, al mag een dergelijke formeel argument het vooruitschrijdend inzicht niet muilkorven – stelde de belastingplichtige dat het belastbaar voordeel, mocht dat er al zijn, zich situeerde op de aanvangsdatum van het recht van opstal en niet bij het einde ervan. In die optiek was elke potentiële fiscale claim volgens de belastingplichtige reeds lang verjaard. Ten tweede had de belastingplichtige – zonder dat we opnieuw over enig detail beschikken – voorgerekend dat de vennootschap-opstalhouder meer aan huur had verdiend dan de oprichting van het gebouw had gekost. Op die basis poneerde de belastingplichtige dat er geen voordeel was verstrekt door de vennootschap aan de zaakvoerders.


Het Hof van Beroep orakelt

Zoals steeds is enige omzichtigheid vereist bij het beoordelen van een arrest, aangezien men met het lezen van een paar bladzijden tekst niet steeds alle ins & outs van het dossier beheerst zoals de intimi dat doen. Wat hierna volgt moet dan mogelijk ook met een korrel zout worden genomen. Een eerste frappante vaststelling is wel dat in het arrest aan het aspect van de waardering weinig woorden worden vuil gemaakt. Het Hof stelt enkel dat de ontvangen huurvergoeding een vergoeding is voor de ter beschikking stelling en niet voor de natrekking. En passant laat zij zich ook ontvallen dat het “niet abnormaal (sic) is dat gebouwen meer opbrengen dan hun oprichtingskost”. Meer dan dat hoeft er volgens het Hof niet over gezegd te worden.

Het Hof trekt daarentegen als geen ander de conceptuele kaart. Wat meest bijblijft bij het lezen van het arrest en dus als centrale gedachte kan worden weerhouden is dat de opstalvormgeving “duidelijk tot doel had om de zaakvoerders bij het einde van het opstalrecht een gratis gebouw te laten verkrijgen”. Volgens het Hof wijst alles unisono in die richting, te weten het beding dat er geen natrekkingsvergoeding te betalen was, het dwingende voorschrift om te bouwen op voorschrift van de opstalgever, de onmogelijkheid om de opstallen te verkopen zonder toestemming van de opstalgever, de verplichting tot behoorlijk onderhoud en verzekering van de opstallen, etc.

Het Hof doet er finaal nog een schepje bovenop met de stelling dat “het normalerwijze zo is dat de kosteloze overdracht van opgerichte gebouwen toch zijn reden vindt in bepaalde omstandigheden zoals affectieve banden en de kosteloze overdracht tussen volledig onafhankelijke partijen bij de opstalovereenkomst niet als normaal te bestempelen valt”. Dit dreigt dus een tikkeltje het proces van velen te worden in plaats van het proces van de belastingplichtigen alleen. De middeleeuwse voorbeeldstraf lijkt even terug van weggeweest…


De ideologie verdringt de cijfers

Op basis van de voorgaande uitspraken kan men zich de vraag stellen of het besluit van het Hof al niet een klein beetje op voorhand vaststond. Uitspraken zoals "tot doel hebben om kosteloos over te dragen" lijken toch iets meer te hebben van een gekleurd dan van een technisch discours. Alle argumenten worden weergegeven alsof ze in dat plaatje passen in en andere argumenten die daar niet in passen worden stilletjes aan de kant geschoven.

Anderzijds betekent het niet dat het eindoordeel van het Hof volledig anders zou zijn mocht het wel meer cijfermatig benaderd worden (zie verder). Alleen is de verantwoording, of misschien het gebrek eraan, van die aard dat de naar logica zoekende mens wat op zijn honger blijft zitten.


Quod erat demonstrandum

Het Hof zuigt zonder meer alle aandacht naar zich toe met de uitspraak "alles is erop gericht om het gebouw kosteloos over te dragen". Is dat echter allemaal wel zo vanzelfsprekend als het Hof laat uitschijnen met een vlotte pen? Vooreerst verwijst men daarbij naar de contractuele bepaling waarbij voorzien wordt dat er bij de natrekking geen vergoeding moet worden betaald. Nu, de vraag is of dit wel een correct argument is. Immers is het de rechtsvraag om te beoordelen of dit abnormaal is of niet. En de vraag kan toch moeilijk als een element van het antwoord worden aanzien. Ten tweede is het voorschrift om te bouwen zoals de opdrachtgever het wil weliswaar specifiek maar daarom nog niet onzinnig of abnormaal. Ten laatste zijn er nog de bedingen dat de opstalhouder het pand goed moet onderhouden en verzekeren en het ook niet mag verkopen zonder toestemming van de opstalgever. Wat de eerste twee bedingen betreft moet worden opgemerkt dat deze zeker en vast ook zouden voorkomen tussen onafhankelijke partijen. Meer nog, de adviseur die dit anders zou aanraden consulteert best eerst even zijn verzekeringspolis. In hetzelfde verband zal het tussen onafhankelijke partijen ook heel veel voorkomen dat men niet zomaar kan verkopen, zodat ook daar de vraag is of qua bewijsvoering de kar niet voor het paard gespannen wordt. Voor iemand die ervaring heeft in het adviseren van gesplitste zakelijke rechten tussen onafhankelijke partijen, doen de beweringen van het Hof dan ook een tikkeltje vreemd aan.


Mathematica-fobia

Zoals het woord het zegt, zijn de inkomstenbelastingen belastingen op inkomen. Met inkomen wordt netto-inkomen bedoeld, zijn de opbrengsten verminderd met de kosten. Zodoende lijkt de opstalgever enkel belast te kunnen worden indien zij ook daadwerkelijk een inkomen of winst zou hebben gegenereerd. Het valt op dat het arrest geen enkele rekensom aan bod komt, wat in het licht van bovenstaande enorm mag verbazen. Alleen wordt even het punt aangeraakt dat de belastingplichtige vennootschap meer huur heeft gegenereerd dan het gebouw heeft gekost, maar dat wordt weggewuifd met de passe-partout "dat gebeurt nog".

Een grondeigenaar investeert bovendien in de grond. Zodoende is het toch logisch dat deze minstens opbrengsten gerealiseerd worden op deze grond. Voor zover het arrest voldoende duidelijkheid schept daaromtrent, lijkt het erop dat er geen solarium is betaald en dat de grondeigenaar voor zijn enige opbrengst (na 25 jaar!) uitsluitend aangewezen is op het verkrijgen van het gebouw. Stellen dat dit daarom automatisch een voordeel van alle aard is doet daarom de wenkbrauwen niet weinig fronsen. Voorts zijn ook de aangehaalde contractuele bepalingen ter bescherming van de opstal evenmin buitensporig te noemen. Aangezien het toekomstig te verkrijgen gebouw de enige of minstens voornaamste opbrengst is van de opstalgever, lijkt het niet meer dan logisch dat men de nodige contractuele waarborgen inlast om later niet opgezadeld te worden met een uitgewoond krot vol krakers. Voor mensen met ervaring op het vlak van dergelijke gesplitste zakelijke rechten, is het ronduit eigenaardig dat het arrest hier straal aan voorbij gaat.

Een eenvoudig voorbeeld toont aan dat het allemaal niet zo simpel is als het arrest laat uitschijnen. Stel bijvoorbeeld dat de grond 400 kost en gebouw 600 en dat de beide samen een verhuurwaarde hebben van 5,00% of 50 per jaar. Indien de opstalhouder 150 eigen vermogen zou inbrengen en het saldo van 450 zou gaan lenen bij de bank op 20 jaar aan de huidige tarieven, dan blijkt die opstalhouder jaarlijks rendement te halen van maar liefst ca. 17% op de eigen inbreng. Uiteraard zijn dit rendementen die doen duizelen en die duidelijk maken dat het rendabeler kan zijn om niet te investeren in de grond. Indien de grondeigenaar een gelijk rendement zou willen halen, dan zou het onroerend goed, dat 1.000 waard is bij aanvang, ongeveer 12.000 moeten waard zijn na 20 jaar. Het is vrij evident dat dit er niet meteen zit aan te komen…

Zodoende kan men onmogelijk stellen dat de kosteloze natrekking per definitie een slechte zaak is voor de opstalhouder. In de huidige vastgoedmarkt met dure grondprijzen kan het veel rendabeler zijn om zich te beperken tot opstal in plaats van de volle eigendom van grond en gebouwen te kopen. Daarnaast is het evenmin een axioma dat de opstalgever altijd de beste zaak doet in deze gevallen. Niettemin moet men er zich rekenschap van geven dat we voor de aanvang van het recht van opstal in kwestie ver terug gekatapulteerd worden in de tijd. De bouwkosten zijn immers doorheen de tijd nominaal vrij stabiel gebleven terwijl de prijzen van de gronden door de jaren heen door het dak zijn gegaan. Dat betekent dat voor oude gronden, waarover het hier gaat, de bovenstaande stelregel maar moeilijk opgaat. Integendeel, bijna altijd wordt vastgesteld dat een nihil-vergoeding voor de natrekking allesbehalve mathematisch kan worden onderbouwd (aangezien de investering in de grond (in hoofde van de opstalgever) of de uitsparing ervan (in hoofde van de opstalhouder) relatief beperkt is). Daarnaast ging het in deze in niet onbelangrijke mate om een residentieel pand, waarvan de huurwaarde normaliter niet aan de extreem hoge kant is. Het is dan ook geen evidentie dat een periode van 25 jaar ook in reële termen een voldoende lange terugverdienperiode zou zijn. In die zin leiden alle wegen hier misschien wel naar Rome.


Verjaring of niet? That’s the question…

Het precedent is een bijzonder dankbaar voorbeeld omtrent de verjaringsproblematiek bij opstal. Het Hof heeft immers overvloedig benadrukt dat er gebouwd was op voorschrift van de opstalgever, dat het pand voldoende onderhouden en hersteld moest worden indien nodig (zodat het altijd in optima forma zou blijven), dat het pand voldoende moest verzekerd zijn (het mocht dus gerust afbranden), dat het niet zou verkocht worden zonder toestemming van de opstalgever en dat er geen vergoeding verschuldigd is bij natrekking. Gesteld (per hypothese) dat de gratis natrekking niet past binnen een wiskundig-evenwichtige verhouding tussen opstalhouder en opstalgever, dan moet men zich de vraag stellen of dit (fiscale) voordeel zich wel voordoet bij de natrekking – zoals het Hof poneert – en niet eerder bij de start van het contract. De "winst" is immers reeds binnen voor de opstalgever op dag één. Er lijkt immers niets meer te kunnen gebeuren dat de opstalgever van de jack pot kan weerhouden.

Juridisch benaderd omschrijft artikel 32 WIB 1992 de bezoldiging als een "beloning". Ook vanuit die invalshoek moet men zich de vraag stellen of de beloning/het voordeel al niet vaststaat op dag één. Zeker in deze specifieke omstandigheden lijkt dit een zeer valabel argument. Bijkomend rijst de vraag of dit geen cassatiemiddel bij uitstek is. Het Hof van Beroep predikt het klassieke mantra dat het voordeel pas bij natrekking zeker verworven is. Zoals hierboven aangehaald gaat deze vlieger economisch niet helemaal op. Bovendien kan men zich de vraag stellen of artikel 32 WIB 1992 hier niet als lex specialis fungeert met het open begrip "beloning” ten opzichte van het wat meer rigide burgerlijk wetboek. In dezelfde lijn zou men de vraag kunnen stellen hoe het Hof zou reageren, als opstalgever en opstalhouder samen de volle eigendom van grond en gebouw zouden verkopen aan derden net één dag voor het verstrijken van de duur van het recht van opstal, waarbij de opstalgever zo goed als 100% van de prijs zou krijgen. Zou er volgens het Hof dan geen (fiscaal) voordeel verkregen zijn door de opstalgever omwille van het feit dat er nog geen natrekking heeft plaatsgevonden? Uiteraard kan men hier tegen in brengen dat men als opstalgever in plaats van bakstenen wel cash heeft ontvangen. Niettemin blijkt het broodje van de opstalgever gebakken vanaf de eerste dag zodat het verjaringsdebat op de spits wordt gedreven.

Ten slotte lijkt de automatische koppeling van het voordeel aan de bestuursmandaten ook allerminst zo evident als het Hof wil laten uitschijnen, zij het dat het bestek van deze nieuwsbrief met het voorgaande is uitgeput en dit bij een andere gelegenheid beter aan bod kan komen.


Besluit

Eerder werd reeds gesteld dat het zeker niet evident is dat het besluit van het Hof inhoudelijk anders hoeft te zijn aangezien de meeste historische "opstallen met een nihil-vergoeding bij natrekking" boter op het hoofd hebben. Niettemin kan men niet, zoals het Hof doet, alles op een hoop gooien maar moet men dossier per dossier de feiten laten spreken.

De beweegredenen van het Hof lijken eerder ideologisch tot zelfs een tikkeltje "snelingenomen" (niet vooringenomen maar wel snel beslist op basis van een eerste indruk). Het arrest geeft alvast deze indruk maar nogmaals, enige omzichtigheid is wel geboden.

Voor de fiscale habitat is dit arrest een spijtige zaak omdat het koren op de molen is voor de ietwat populistische aanpak die men tegenwoordig wel vaker voor de voeten krijgt geworpen op fiscale controles. De technische onderbouw moet dezer dagen immers meer en meer de duimen leggen voor een aanslag op basis van sfeerschepperij, verkeerd geïnterpreteerde feiten of foutief begrepen burgerlijk recht. Deze zaak was een uitgelezen kans om te tonen hoe het echt moet.

Vraag is dan hoe men hier als adviseur en belastingplichtige moet mee omgaan. In elk geval lijkt het een minimum minimorum om voor het einde van het opstalrecht het dossier grondig te screenen en te evalueren. In functie daarvan moet men eventuele aanpassingen aanbrengen, hetgeen eerder regel dan uitzondering blijkt te zijn voor historische dossiers. Bijkomend, om zich zo ver mogelijk te distantiëren van gekleurde discussies zoals de bovenstaande, doet men er goed aan om het verhaal zo uitvoerig mogelijk te documenteren teneinde in de discussie het coherente verhaal te laten primeren boven de gestandaardiseerde populistische verwijten die een opstal te beurt kunnen vallen. Wetend dat met data mining een opstaldossier sneller op de radar van de fiscus kan verschijnen dan men ooit had durven denken, neemt men best de nodige voorzorgen. Aanslagen zoals de bovenstaande zijn niet goed voor de gezondheid, zelfs niet voor de dokter zelf.

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu