Spartax
 

Het telraam van vruchtgebruik: wat is nu aftrekbaar?

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

De vraag of de investeringen en kosten van vruchtgebruik fiscaal aftrekbaar zijn, was tot voor kort eerder een conceptuele ja/nee-vraag. Getuige daarvan de symbolisch geladen betwistingen omtrent de fiscaal iconische appartementen aan zee van artsenvennootschappen (zie terzake de eerdere nieuwsbrief: “Een bom onder de aftrek van tweede verblijven?”). Dit was bij uitstek een juridische discussie en dus kolfje naar de hand van juristen, zo ook de rechters in dit land. Zoals aangehaald in voormelde nieuwsbrief, heeft het Hof van Cassatie de jarenlange jurisprudentie plotseling geschift met de zogeheten midzomerarresten van 2015. Van dan af aan moeten kosten niet meer kaderen in de maatschappelijke activiteit of doelomschrijving van de vennootschap om aftrekbaar te zijn.

In de eerdere nieuwsbrief is reeds gewaarschuwd voor te snelle conclusies. De uitspraken van het Hof van Cassatie resulteren niet in een blanco cheque voor de aftrek van beroepskosten. Conform artikel 49 WIB 1992, nog extra geruggensteund door artikel 53, 10° WIB 1992 (= overdreven kosten), moeten kosten nog altijd worden gemaakt om winst te verwerven of te behouden om aftrekbaar te zijn. Weliswaar kan er gediscussieerd worden of het nu gaat over bruto- of netto-winsten. In het eerste geval moet er geen positief netto-resultaat (dus opbrengsten min kosten) worden nagestreefd om aftrekbare kosten te hebben, in het tweede geval wel. Ongeacht het boeiende karakter van de discussie, is het echter de vraag of bij een negatief netto-resultaat artikel 53, 10° WIB 1992 niet sowieso om de hoek loert, waardoor het teleologische 49-debat verschraalt tot een academisch colloquium met maar weinig concrete relevantie.

Recent zijn er alvast enkele uitspraken die het thema van de kostenaftrek van vruchtgebruik aansnijden, in het bijzondere geval van een negatief netto-resultaat. Vooreerst zijn er enkele vonnissen van rechtbanken van eerste aanleg (Gent (Brugge), Antwerpen en Namen), zoals aangehaald in de laatste Fiscoloog (nr. 1477). Daarnaast is er ook een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen van 26/05/2015.

De drie vonnissen zeggen unisono de belastingplichtige de wacht aan en verwerpen de aftrek van de kosten verbonden aan het vruchtgebruik. In het eerste geval wordt de draak gestoken met grote verbouwingswerken die de vennootschap-vruchtgebruiker verricht (en betaalt voor 80,00%) terwijl die na afloop gratis overgaan naar de blote eigenaar. In het tweede geval betreft het een vijftienjarig verhuurd vruchtgebruik dat financieel deficitair blijkt (de kosten zijn groter dan de opbrengsten). In het derde geval aanvaardt de rechter net als de fiscus o.a. de bezoldigingstheorie niet, aangezien de noodzakelijke stukken daartoe (o.a. fiches) niet zijn opgemaakt.

Een arrest van het Hof van Beroep van Antwerpen neemt dan weer een diametraal standpunt in. Dat Hof stelt dat, als de echtheid van de kost bewezen is (vb. de effectieve verschuldigde betaling van de onroerende voorheffing), deze kost sowieso aftrekbaar is, ongeacht het deficitair karakter van de vruchtgebruikinvestering (aangezien de kosten hier naar verluidt globaal ook groter waren dan de opbrengsten).

Vraag is nu uiteraard wie gelijk heeft, zonder elk van de zaken tot op het bot uit te spitten, aangezien dit hier te ver zou leiden.  Vast staat dat de conceptuele discussie inzake de aftrekbaarheid van de beroepskosten (de hoger aangehaalde “ja/nee-vraag”) decennia heeft aangesleept en dus gelegenheid te over heeft geboden om iedereen vertrouwd te maken met de finesses van deze oefening. De volgende stap – de economische afweging van de baat ten opzichte van de kost – is daarentegen een voorlopig onontgonnen terrein, met alle kinderziektes in de redeneringen van dien, die bovendien financieel-economisch van aard is en niet juridisch. Er moet dus weer aan de “weg der rechtspraak” worden getimmerd van voor af aan.

Zonder dus in detail te treden, voor zover er al voldoende informatie publiek over deze dossiers beschikbaar is, moet gewezen worden op enige verplichting tot nuance. Het betreft hier immers geen ja/nee-vraag meer. Ten eerste is er de summa divisio tussen vastgoed in vruchtgebruik dat bestemd is voor eigen gebruik (vb. kantoorgebouw) dan wel voor verhuur. Voor het tweede kan de kosten-baten-analyse a posteriori visueel worden vastgesteld. Voor het eerste is dan niet het geval (net zo min als voor de hybride situatie van vastgoed dat als vergoeding wordt ter beschikking gesteld van de vennootschapsbestuurder) en wordt dit al een delicatere oefening. Hier moet immers de economische oefening in hoofde van deze vruchtgebruiker worden gemaakt, rekening houdend met alle kenmerken eigen aan het dossier (!) zoals bijvoorbeeld een beperkte financiële draagkracht van de vruchtgebruiker. Een toets van de investeringskost aan de huurkost die de vennootschap zou moeten dragen indien het onroerend goed zou worden gehuurd in plaats van verworven in vruchtgebruik, is zonder meer zinvol maar helaas niet zaligmakend.

Ten tweede is het uit den boze om te gaan oordelen als “profeet van het verleden”. Het is meer bepaald niet omdat bijvoorbeeld de huurmarkt onverwacht in elkaar stuikt en de huurprijzen een duikvlucht nemen, dat de loutere vaststelling van het financieel deficit volstaat om de kostenaftrek te verwerpen. Indien de voornemens correct waren volgens de toenmalige maatstaven (= genuanceerde materie waarin men echter ook niet te snel zijn handen in onschuld mag wassen) en zouden leiden tot een positief financieel resultaat, dan is het deficitaire resultaat niet relevant en kan dit niet aangewend worden als reden om de aftrek te weigeren.

Ten derde is het aan de andere kant weliswaar noodzakelijk om in beginsel een positief resultaat na te streven maar is het niet voldoende dat om het even welk positief financieel resultaat wordt verkregen. De vruchtgebruiker moet een voldoende rendement behalen, zowel rekening houdend met zijn context als rekening houdend met het rendement van het project as such en het rendement van de blote eigenaar. Een vaststelling in de praktijk is jammer genoeg dat hier zelden (of nooit?) voldoende rekening wordt mee gehouden. De Spartax-methode breekt bijgevolg een lans voor dit aandachtspunt om toekomstige problemen te vermijden.

Meerdere bemerkingen kunnen uiteraard nog worden geformuleerd en aandacht moet besteed worden aan de “rijkdom der verscheidenheid” van elk dossier. Vast staat wel dat de insteek van het Antwerpse Hof grote vragen oproept. De kritiek van de lagere rechtspraak op de manifest deficitaire vruchtgebruiktrajecten is terecht, voor zover er geen bijzondere verzachtende omstandigheden zijn (vb. instorting van de huurmarkt). Het aspect van de bezoldigingstheorie is dan weer niet alleen af te meten aan het bestaan van fiches (en is aan de andere kant evenmin een louter vormelijke kwestie). Finaal is ook de loutere vaststelling van het dragen van het gros van de verbouwingskosten op zich geen reden tot verwerping van de kosten. Vraag is immers waarom de kost wordt gedragen, hoe lang de levensduur ervan is, hoeveel de gebruikswaarde ermee toeneemt, wat de terugverdientijd is, etc.

De moraal van het verhaal is dus dat deze rechtspraak nog maar de eerste kiemen zijn van een plant die nog tot wasdom moet komen. Jammer genoeg betekent dit ook dat er nog geen platgetreden (lees: rechtszekere) paden zijn waarop men zich kan begeven. Er is met andere woorden nog geen “rechtspraak-checklist” die men kan afvinken om op beide oren te kunnen slapen. Men moet zich daarentegen opstellen als innovator en niet zomaar vertrouwen op lucky shot-bedenkingen. Men moet daarentegen het onvoorzienbare toch proberen te voorzien en een uit de kluiten gewassen economische redenering opbouwen die dermate goed in elkaar steekt en doordacht is dat zij tegen een stootje kan. Andermaal moet er aan toegevoegd worden dat deze denkoefening best behoorlijk wordt gedocumenteerd in tempore non suspecto om elke fiscale discussie met controleurs of rechters van meet af aan in de juiste richting te duwen en niet de speelbal te worden van de ontluikende fantasie van rechters en controleurs.

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu