Spartax
 

Gespreide belasting van (onroerende) meerwaarden: u weet niet meer waar u aan begint

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

De aanleiding

De aanleiding van deze nieuwsbrief is een hyperinteressante ruling in verband met erfpacht and lease back (voorafgaande beslissing 2016.138 van 19 april 2016). Techneuten met een neus voor leasing zullen meteen watertanden bij deze ruling. Mensen die minder met leasing te maken krijgen zullen zich op het eerste gezicht slechts weinig aangesproken voelen door deze ruling, al is dat slechts schijn. Het afgemeten onderwerp van de erfpacht and lease back vormt immers slechts het decor van het veel ruimere toneel van de gespreide belasting van meerwaarden op beperkte zakelijke rechten zoals vruchtgebruik, erfpacht en opstal.

In het eerste deel van deze nieuwsbrief wordt bijgevolg ingegaan op de aspecten die specifiek zijn voor voormelde leasingmaterie. In een tweede deel wordt de thematiek geëxtrapoleerd naar de alomtegenwoordige materie van vruchtgebruik e.d. in de kmo-praktijk.

De erfpacht and lease back-techniek

Erfpacht and lease back is een zeer gekende techniek (en de opvolger van de “sale and lease back”) in financiële middens. Deze techniek wordt zowel aangewend bij de herfinanciering van bestaande eigendommen als bij de aankoop van een nieuwe site. Uit zijn aard betreft het altijd bedrijfsvastgoed en hier wordt enkel een situatie besproken met vennootschappen als protagonisten. Het klassieke schema (waarop altijd variaties kunnen voorkomen) is dat de (bestaande of nieuwbakken) eigenaar een erfpachtrecht vestigt van 27 jaar ten voordele van de leasingmaatschappij en daarvoor een vergoeding krijgt van 90,00 à 97,50% van de waarde van de volle eigendom. Deze vergoeding wordt gespreid in de tijd terug doorgerekend door de leasingmaatschappij aan de vennootschap in kwestie onder de vorm van een leasing (dus hetzelfde bedrag verhoogd met de kosten en een intrest omwille van de uitgestelde betaling). Zoals eigen is aan leasing beschikt de leasingnemer over een aankoopoptie (voor een aangepast bedrag) om nadien terug volle eigenaar te worden door “aankoop” van het erfpachtrecht.

In feite komt dit neer op een “superkrediet” aangezien bijna het volledige bedrag wordt voorzien als krediet. Dit hangt nauw samen met de finaliteit van leasing, aangezien de leasingmaatschappij zich in verregaande mate voorziet van zekerheden (verlengbare erfpacht, aankoopoptie en voorkooprecht op tréfonds, etc.). Bij leasing zijn er trouwens twee variantes van leasing, met name financiële of on balance-leasing enerzijds en operationele of off balance-leasing (ook wel renting geheten) anderzijds. In het eerste geval wordt met de leasingtermijnen (exclusief de optie behoudens in uitzonderingsgevallen) het volledig in de erfpacht geïnvesteerde bedrag terugbetaald, met inbegrip van de algemene en de financieringskosten in hoofde van de leasinggever. In het tweede geval is dit niet zo en “verhuist” een deel van dit bedrag naar de optieprijs.

Speciale boekhoudvoorschriften

Zeker bij bestaande panden – met een latente meerwaarde – kan het voorvallen dat de vennootschap een winst realiseert bij het vestigen van het erfpachtrecht, zij het dat deze winst nadien terug zal moeten afgestaan worden aan de leasingmaatschappij door de terugbetaling van de leasingtermijnen (boekhoudkundig worden dit dan afschrijvingen en intrestlasten ingeval van een financiële leasing). De boekhoudwetgeving (meer bepaald artikel 63 KB W. Venn.) voorziet voor een dergelijke leasing na verkoop (dus de eigenlijke sale and lease back in plaats van de erfpacht and lease back) – dus niet voor een renting – dat het op basis van het matching-principe een verkeerde balansvoorstelling zou zijn om bij aanvang een grote winst te laten zijn, die dan in de navolgende jaren toch omgezet wordt in een extra kost. De regelgeving bekijkt de opeenvolgende handelingen als één transactie en besluit dan ook dat de meerwaarde niet als zodanig mag worden weerhouden maar wel op de overlopende rekeningen moet worden geboekt, waar dit jaarlijks en stelselmatig mag worden afgeboekt ter compensatie van de kosten van de leasing (in concreto: volgens het ritme van de afschrijvingen op het geleasde goed). Zodoende wordt in geen enkel jaar een opgeklopte winst of verlies vertoont.

Maar wat met de fiscaliteit?

Vanuit de fiscale hoek is het de vraag of de boekhoudkundige verwerking via de overlopende rekeningen – die dus geen boekhoudkundig resultaat laat zien – ook tot gevolg heeft dat de meerwaarde de facto ook fiscaal gespreid in resultaat wordt genomen. Of anders geformuleerd, is dit een ander middel dan artikel 47 WIB 1992 om een meerwaarde gespreid in resultaat te nemen (weliswaar beperkt tot deze zeer specifieke context)? Sinds jaar en dag is de heersende mening dat artikel 47 WIB 1992 als een lex specialis moet worden aanzien en dat de boekhoudkundige spreiding van de meerwaarde fiscaal niet doorwerkt, tenzij artikel 47 WIB 1992 wordt toegepast en nageleefd. Hierbij valt het op te merken – zonder dit in extenso aan te halen – dat artikel 47 WIB 1992 heel wat inhoudelijke en formele voorwaarden bevat.

De ruling in kwestie rakelde echter de vraag nog eens op of het wel nodig is om artikel 47 WIB 1992 na te leven om de meerwaarde gespreid belast te weten, wetend dat de boekhoudwetgeving daarin reeds voorziet.

Rulingcommissie vraagt advies aan CBN

Een eerste leuk precedent is dat de rulingcommissie de Commissie voor Boekhoudkundige Normen (kortweg “CBN”) om advies heeft gevraagd, aangezien artikel 63 KB W. Venn. woordelijk enkel betrekking heeft op de sale and lease back en niet op de erfpacht and lease back (wetend dat de overdracht van een eigendom en een vestiging van een erfpachtrecht op zich tegenwoordig boekhoudkundig volledig anders worden behandeld). De CBN hanteerde echter een zeer gezonde substance over form-benadering en stelde dat ook de erfpacht and lease back als een soortgelijke complexe verrichting moet worden beschouwd waarbij het verkeerd zou zijn om alle stappen afzonderlijk volgens hun eigen regime te boeken en de onderlinge samenhang te negeren. Dezelfde boekingswijze met overlopende rekening is hier dus van toepassing verklaard.

Rulingcommissie breekt met traditionele visie

Ten tweede besluit de rulingcommissie kortweg dat er klaarblijkelijk geen lex specialis bestaat in het fiscaal recht en de boekhoudkundige spreiding van de meerwaarde ook fiscaal zonder blozen (en zonder bijkomende 47 WIB-voorwaarden) moet worden gehonoreerd.

Dit korte en bondige besluit vormt een cesuur met de opvattingen die voorheen werden aangekleefd in de praktijk (met de verplichte toepassing van artikel 47 WIB 1992 als enige mogelijkheid van spreiding van de meerwaarde). Het praktische verschil is navenant te noemen. Zo vallen onder meer alle formaliteiten weg, is er sprake van een automatische vaststelling van het herbeleggingsactief (in plaats van een vrije keuze) en vallen ook alle inhoudelijke voorwaarden weg (vb. de verplichting om het materieel vast actief dat wordt vervreemd ook reeds 5 jaar in bezit te hebben).

Terugkerend naar de basis is dit ergens een logisch standpunt, ook al is het tegendeel bijzonder goed ingeburgerd. Artikel 47 WIB 1992 is immers een gunstregime om investeringen na desinvesteringen – die vaak uitmonden in een duurdere “upgrade” – fiscaal aan te moedigen door toe te laten de belastingfactuur te spreiden. Het is aldus een pure stimulans ten voordele van de belastingplichtige. Voorts volgt het fiscaal recht in principe gedwee het boekhoudrecht. Als het boekhoudrecht dan reeds zelf voorziet in een spreiding van het resultaat en het fiscaal recht dit in principe ook volgt, dan is er eigenlijk geen nood meer aan extra fiscale stimulus zoals artikel 47 WIB 1992 in dit geval. Dit is echter nog maar de eerste zwaluw en het is de vraag of elke fiscale ambtenaar hierin zal meegaan. Om volledige zekerheid te verkrijgen, zal een (product)ruling de enige oplossing zijn. Voorts dient nogmaals aangestipt te worden dat dit enkel gaat over financiële leasings en niet over de zeer populaire operationele leasings, die een heel ander belastingregime volgen.

Wat nu met vruchtgebruik e.a.?

Zoals aangehaald is de problematiek ook veel ruimer te bekijken, er even van uitgaand dat al het voorgaande voor (het nieuwe) waar is aan te nemen. Ingevolge de nieuwe boekingsvoorschriften van de CBN is er bij een erfpacht and rent back (= operationele leasing) geen meerwaarde meer te bespeuren en is het dus de vraag of fiscaal de “meerwaarde” wel gespreid kan worden belast. Nog ruimer en nog relevanter is de gelijksoortige vraag of de eigenaar, die een vruchtgebruik vestigt, thans nog kan genieten van diezelfde gespreide taxatie van de meerwaarde (zoniet krijgt de fiscale aantrekkelijkheid van vruchtgebruik een serieuze knauw).

Nieuwe boekhoudkundige regels

Ook hier moet in eerste instantie worden teruggekeerd naar de boekhoudkundige bron. Het CBN-advies 2015/5 stipuleert dat bij een vestiging van een vruchtgebruik (waarbij dezelfde regels mutatis mutandis gelden voor erfpacht en opstal) geen meerwaarde mag worden uitgedrukt, met als tegenpost een uitboeking van een deel van de aanschaffingswaarde. De volledige ontvangen som moet als resultaat worden uitgedrukt en alle afschrijvingen die normaal tijdens de duur van het vruchtgebruik zouden worden genomen, mogen in beginsel ineens worden in rekening gebracht (desgevallend aangevuld met een waardevermindering op de grond).

Een fiscaal kluwen

De obligate vraag is dan opnieuw of de gespreide belasting ex artikel 47 WIB 1992 nog kan toegepast worden als er in de boekhouding – die fiscaal het vertrekpunt is – geen meerwaarde meer te bespeuren is. Vroeger speelde deze discussie niet, aangezien de CBN destijds ook de boeking als gedeeltelijke verkoop (met meerwaarde) aanvaardde.

Tot voor kort kon nog gewag gemaakt worden van artikel 47 WIB 1992 als lex specialis (toevallig met verwijzing met het geval van de sale and lease back). Vraag is nu – en het antwoord is nog onduidelijk – of dit standpunt naar de annalen van de fiscale geschiedenis wordt verwezen met voormelde ruling.

Een overdreven semantische discussie?

Voor alle zekerheid kan best teruggevallen worden op alle fiscale wetsartikelen over de meerwaarde en de spreiding van de meerwaarde om daarin meer houvast te vinden. Zonder dit in detail uit de doeken te doen, zijn de centrale begrippen in het meerwaarde-artikel 43 WIB 1992 “vergoeding of verkoopwaarde” en “vervreemding”. In artikel 47 WIB 1992 zijn de cruciale termen dan weer “vervreemding”, “verkoopwaarde of schadevergoeding” en “meerwaarde”, zij het dat niet alle termen te letterlijk gelezen mogen worden (zo valt een inbrengmeerwaarde ook onder artikel 47 WIB 1992 terwijl het gaat strikt gezien noch om een verkoop noch om een schadegeval gaat).

Essentieel lijkt vooral de term “vervreemding”. Puur juridisch gezien wordt de vestiging van een vruchtgebruik eerder – al is het zaak hier voorzichtig te zijn – als een bezwaring van een volle eigendom gezien in plaats van een verkoop van een deel van de volle eigendom. Dit lijkt aldus een negatief element te zijn. Anderzijds heeft artikel 47 WIB 1992 een duidelijke economische roeping (cf. de aangehaalde ratio legis van de fiscale facilitering van de investering na desinvestering) en het lijkt afbreuk te doen aan de strekking van de wet om daarin kriskras breuklijnen te gaan tekenen op basis van erg letterlijke interpretaties van een wettekst, temeer men in het verleden ook voor andere onderdelen van die wet (cf. de inbreng) is afgestapt van een te letterlijke lezing.

Gesplitste verkoop buiten schot?

Bovendien is het aantal vestigingen van een vruchtgebruik door een volle eigenaar (die zich de blote eigendom voorbehoudt) allicht ook een minderheid en wordt meestal vruchtgebruik “verkocht” aan partij A en de blote eigendom aan partij B (= verbonden partij van A). Zonder dat de CBN daarover uitdrukkelijk stelling neemt, lijkt op basis van de in dit verhaal door de CBN reeds toegepaste substance over form-benadering en de voorgeschreven boekingswijze van de verkoop van de blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik deze “gesplitste verkoop” sowieso te moeten geboekt worden als een integrale verkoop (met meerwaarde). De mogelijkheid van gespreide taxatie lijkt hier dan ook onaangeroerd te blijven.

Besluit: overgangsperiode vol onzekerheid?

Twee recente gebeurtenissen zetten de gespreide taxatie van meerwaarden op beperkte onroerende zakelijke rechten op haar kop, met name de nieuwe voorschriften van de CBN en een recente ruling over erfpacht and lease back. Of de ruling navolging zal krijgen, is een open vraag. Voorts is het ook de vraag of er wel een aandachtspunt is bij de gesplitste verkoop van bijvoorbeeld vruchtgebruik en blote eigendom. In afwachting van meer zekerheid lijkt het vooral zaak om aan damage control te doen, zoals een ruling aanvragen (erfpacht and lease back) of om fiscaal geïnspireerd te gaan boeken. Zo kan bijvoorbeeld overwogen worden – weliswaar volledig op eigen risico – om een vestiging van een vruchtgebruik toch op de “oude” manier te gaan boeken, met name als gedeeltelijke verkoop. Een CBN-advies heeft immers geen kracht van wet en kan een dergelijk standpunt fundamenteel onjuist worden beschouwd indien de CBN het ooit uitdrukkelijk als een mogelijkheid heeft weerhouden?

Een ding is zeker. Best wordt op voorhand goed nagedacht want een vergissing (= het niet verkrijgen van de gespreide belasting van de meerwaarde) kan in vele gevallen die fiscale last zijn die er net teveel aan is

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu