Spartax
 

Einde opstal tussen vennootschappen: Cassatie verhoogt de inzet

 
 


Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Het onderwerp van deze nieuwsbrief spitst zich toe op het recente Cassatie-arrest van 16 maart 2016, dat geveld is in een situatie die niets met vastgoed van doen heeft, maar niettemin bijzonder relevant is voor opstaldossiers. Concreet lijkt dit arrest te bevestigen – inzage zou moeten verkregen worden in het verzoekschrift maar er zijn geen echte twijfels gelet op de duidelijke bewoordingen van het arrest – dat de fiscus gelijk krijgt als zij stelt dat verkregen abnormale of goedgunstige voordelen in de zin van de artikelen 79 jo. 207 WIB 1992 (1) ook kunnen bestaan uit het uitsparen van een kost en belangrijker (2) dat de verkregen abnormale of goedgunstige voordelen de minimale belastbare grondslag vormen in hoofde van de vennootschap die het voordeel verkrijgt.

Wat betekent dit concreet voor opstallen tussen (verbonden) vennootschappen die ten einde komen? Artikel 26 WIB 1992 (in verband met verleende abnormale of goedgunstige voordelen) is intra-company op basis van de letterlijke wettekst sowieso een haai zonder tanden en kan in dossiers tussen vennootschappen verticaal geklasseerd worden. Ook de cbn-adviezen inzake verkrijging (deels) om niet (met als besluit een eventuele (belastbare) winsterkenning in hoofde van de opstalgever) zijn reeds onder een striemende kritiek afgevoerd.

Wel was en is het sowieso nog op te passen met de Cassatierechtspraak van 18 mei 2001 in verband met de "vergoedende verkrijging om niet". Kort uitgelegd, indien de opstalgever een vastgoedactiviteit uitoefent en in dat verband het voordeel geniet van het gratis of goedkoop verkrijgen van een gebouw bij het einde van het opstalrecht, dan wordt dat voordeel belast (33,99% vennootschapsbelasting) in de mate het cijfermatig en contractueel kwalificeert als een vergoeding in natura voor het opstalrecht. Nog eenvoudiger gesteld, indien bijvoorbeeld geen huurvergoeding voor de grond (zgn. solarium) wordt gerekend maar dit willens en wetens wordt gecompenseerd door een gratis verwerving van de gebouwen bij het einde van de opstal, dan wordt deze gratis verkrijging als een vergoeding of solarium in natura aanzien of een "vergoedende verkrijging om niet" en is deze alsnog belastbaar.

Voormelde Cassatierechtspraak heeft al iets scherpere kantjes maar kent natuurlijk nog een aantal belangrijke voorwaarden en beperkingen. "Occasionele opstalgevers" ontspringen de dans om maar één voorbeeld te noemen. De 2016-rechtspraak van het Hof van Cassatie voegt echter een bazooka toe aan het wapenarsenaal van de fiscus. Voor alle duidelijkheid gaat dit om situaties waarbij de contractuele afspraken inzake onderlinge vergoedingen niet marktconform zijn (anders gaat het niet om abnormale of goedgunstige voordelen), terwijl de Cassatierechtspraak van 2011 gaat om normale vergoedingsafspraken (die evenwel in natura worden geregeld).

De empirische vaststelling – enigszins eigen aan de figuur van opstal maar niet noodzakelijk – is dat in de praktijk weinig vooruit wordt gerekend bij aanvang. De opstalgever geeft zijn grond in opstal aan de opstalhouder en deze laatste plaatst daar een gebouw op dat hij/zij na afloop zal moeten afstaan zonder enige vergoeding. Waarderingen – zoals bij vruchtgebruik – omtrent de verdeling van de investeringslast en van het genot van de opbrengst, worden veel te weinig gemaakt. Als het opstalrecht ten einde komt, blijkt het evenwicht tussen investering en opbrengst in hoofde van de opstalhouder (in min) en de opstalgever (in meer) vaak volledig zoek te zijn. De bedragen die daarmee gepaard gaan, zijn doorgaans niet min.

Door deze nieuwe rechtspraak ziet de opstalgever die – in een prototypisch voorbeeld – contractueel geen vergoeding moet betalen bij de natrekking maar wel een riant (niet-marktconform) voordeel opstrijkt (onder de vorm van een gratis natrekking van een waardevol gebouw), zich in fiscaal nauwe schoentjes belanden. Ook al wordt er boekhoudkundig geen resultaat uitgedrukt (door het intrekken van voormelde cbn-adviezen), toch moet het bedrag van het verkregen voordeel thans worden weerhouden als de minimaal belastbare grondslag in hoofde van de opstalgever. Zodoende volgt in die situatie in het belastbaar tijdperk van de natrekking nog een serieuze fiscale factuur. Het eventueel surplus ten opzichte van het "normale" fiscaal resultaat dient dan als fiscaal verlies overgedragen te worden naar de volgende belastbare tijdperken.

Concreet is het dus op te passen voor een catch 22. Ofwel is de "gratis" verkrijging correct beredeneerd en berekend als compensatie voor het gebruik van de grond en dreigt de Cassatie-rechtspraak van 2001 (mits alle voorwaarden zijn vervuld uiteraard), ofwel is de marktconformiteit zoek en kan de opstalgever belast worden op verkregen abnormale of goedgunstige voordelen.

Het credo voor opstalcontracten die ten einde lopen is dan ook altijd "waarderen, controleren en eventueel corrigeren" om gepeperde fiscale rekeningen te vermijden. Voor de goede orde wordt nog meegegeven dat in één van de volgende nieuwsbrieven stil gestaan zal worden bij opstalcontracten met natuurlijke personen als opstalgever, waarbij er zo mogelijk nog belangrijkere fiscale aandachtspunten zijn.

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu