Spartax
 

Einde opstal met natuurlijke persoon als opstalgever: anaconda’s onder het gras

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

In de vorige nieuwsbrief is een kort relaas gebracht over het einde van het recht van opstal tussen verbonden vennootschappen. In de nieuwsbrief van vandaag wordt daar een aangekondigd vervolg aan gebreid. Bij deze gaat het over het einde van het recht van opstal waarbij een natuurlijk persoon (doorgaans de m/v-bedrijfsleider) de opstalgever is. Opnieuw wordt enkel ingezoomd op de situatie met verbonden personen.

Zoals geweten heeft het einde van het opstalcontract als gevolg dat alle opstallen (vnl. gebouwen maar dit kan om het even wat zijn) overgedragen worden aan de grondeigenaar (= de opstalgever). In het juridische jargon heet dit de "natrekking". Bij deze natrekking wordt door de opstalgever al of niet een vergoeding betaald aan de opstalhouder ter compensatie van het verlies van de gebouwen/opstallen, afhankelijk van de contractuele afspraken. Deze vergoedingsregeling, die kan variëren van niets tot een groot bedrag, kan economisch onderbouwd zijn (= marktconform) dan wel – al of niet bewust – niet-marktconform.

Indien deze vergoedingsregeling niet marktconform is, wat helaas vaak een realiteit is, dan zijn de potentiële sancties goed bekend. De klassieker der klassiekers is de taxatie van de impliciete vermogensverschuiving als een bezoldiging (voordeel van alle aard). Hierbij kan bovendien aangestipt worden dat het risico van een bijzondere aanslag van 103,00% bijgevolg ook op de loer ligt. Vooraleer de belasting als bezoldiging kan worden toegepast, moet het causaal verband met de beroepswerkzaamheid als bestuurder/zaakvoerder evenwel worden bewezen, waar in de praktijk veel te gemakkelijk wordt overheen gestapt. Anderzijds moet ook opgepast worden met "handige trucs" als zijnde bestuurders die net voor het einde van het opstalrecht hun mandaat neerleggen, aangezien dit juridisch-fiscaal (en vaak ook feitelijk) niet meer is dan een druppel op een hete plaat. Het taxatiegevaar blijft in dergelijk geval bestaan. Indien al het voorgaande niet zou volstaan, kan de fiscus nog steeds de vennootschap belasten wegens het verstrekken van een abnormaal of goedgunstig voordeel.

In extreme en geplande gevallen kan een bestuurder/zaakvoerder ook vervolgd worden voor misbruik van vennootschapsgoederen, indien van meet af aan of lopende het opstalrecht beslissingen zijn genomen die faliekant en doelbewust in het financiële nadeel van de vennootschap waren en in het voordeel van de bestuurder/zaakvoerder als opstalgever. Gedacht kan worden aan een opstalovereenkomst met een periodieke en marktconforme vergoeding voor de grond (= solarium) waarbij niettemin in een nihil-natrekkingsvergoeding wordt voorzien bij het einde terwijl er van meet af aan plannen waren om een waardevast gebouw op te trekken dat de duur van het opstalrecht overduidelijk zou overleven. Een ander voorbeeld kan zijn dat de bestuurder/zaakvoerder in naam en voor rekening van de vennootschap lopende het opstalrecht nog beslist tot een belangrijke investering in het gebouw, die tijdens de resterende looptijd van het opstalrecht helemaal niet kan worden terug verdiend, met de bedoeling zich na afloop van het opstalrecht als opstalgever te verrijken.

Indien de economische evenwichtsoefening tussen opstalgever en opstalhouder wel naar behoren is gemaakt, betekent dit nog niet dat alle fiscale zorgen van de baan zijn. Een analyse van deze berekening dringt zich immers op om fiscale redenen. Verwezen kan worden naar het vaak voorkomende geval waarbij geen of weinig solarium gevraagd wordt voor de grond maar waarbij de gemiste huuropbrengst (en de gemiste secundaire opbrengst bij wederinvestering van de primaire opbrengst) wordt "vergoed" in natura door middel van een gratis of goedkopere natrekking op het einde van de rit. Anders gezegd, in ruil voor het toestaan van het gratis gebruik van de grond worden de opstallen gratis/goedkoop verkregen. Het is echter sinds jaar en dag een vaste regel inzake de registratierechten (thans 2,00% voor opstallen) dat deze rechten geheven worden op zowel solaria in speciën als solaria in natura, zoals (de waarde van) deze gratis of goedkope natrekking. Belangrijker is evenwel dat deze lijn wordt doorgetrokken in het wetboek van inkomstenbelastingen, waar gesteld wordt dat het belastbare inkomen voor de natuurlijke persoon-opstalgever gelijk is aan de heffingsgrondslag inzake registratierechten. En dan komt de kat natuurlijk op de koord want opstalvergoedingen zijn progressief belastbaar (dus doorgaans aan 50,00%) en kunnen mits overschrijding van de desbetreffende grenzen ook nog eens worden geherkwalificeerd als beroepsinkomen (met sociale bijdragen!). Dus zelfs voor deze brave huisvader of – moeder (cf. marktconforme vergoeding) dreigt alsnog een fiscale Apocalyps. Een parafiscale druk van zowat 50,00% op de waarde van de gebouwen is dan ook helaas geen uitzondering.

De slotsom is dus in eerste instantie dezelfde als bij vennootschappen (zie de vorige nieuwsbrief): "waarderen, controleren en desgevallend corrigeren". Echter komt daar voor natuurlijke personen-opstalgevers nog een item bij. Indien er sprake is van een solarium in natura (= compenserende natrekking voor de gederfde opbrengst op de grond) dan dreigt alsnog een fiscaal onheil, zelfs als er sprake is van een marktconforme waardering. Alleen markteconomische waarderingen die niet zomaar gebaseerd zijn op deze compenserende natrekking zijn volledig veilig.

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu