Spartax
 

Controle vruchtgebruik: hoe reageren op de huurwaarde volgens de fiscus?

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

In deze nieuwsbrief wordt dieper ingegaan op een problematiek die al even aan de gang is maar nog steeds blijft voorkomen. Uw vruchtgebruikdossier kan (zal?) immers het voorwerp uitmaken van een fiscale controle. Eén of mogelijk zelfs het belangrijkste onderdeel van deze controle is het nazicht van de waardering van het vruchtgebruik. Twee topics kapen daarbij de meeste aandacht weg, met name de methodiek van de waardering en de toegepaste huurwaarde binnen die waardering.

Over de methodiek zullen we het hier niet hebben. Normaliter past men de methode Ruysseveldt toe - al kan u op onze website www.spartax.eu lezen dat er daar (terecht) hoogstens sprake is van een periode van gespannen rust - en in vele gevallen is de methodiek niet het voorwerp van discussie.

In nagenoeg alle varianten van de waardering van vruchtgebruik speelt de huurwaarde (= huurprijs of gebruikswaarde) van het onroerend goed (de hoofdzakelijke "vrucht" van het vruchtgebruik) een belangrijke rol en is zij de spin in het web van de waardering. Indien de huurwaarde met name te hoog zou zijn ingeschat, dan davert de waardering van het vruchtgebruik al snel op haar grondvesten.

Het is dan ook niet vreemd en zelfs een uiting van behoorlijk bestuur dat de fiscus de juistheid van de gehanteerde huurwaarde controleert. Concreet krijgt de controlerende ambtenaar van de dienst patrimoniumdocumentatie een aantal huurprijzen (van geregistreerde huurcontracten) door van naar verluidt gelijksoortige panden. Al even klassiek berekent de controlerende ambtenaar een gemiddelde van deze huurwaardes en spiegelt hij of zij de huurwaarde van de belastingplichtige daaraan.

In niet weinig gevallen - zonder daarom alle dossiers over dezelfde kam te willen scheren - stemt dit gemiddelde niet (exact) overeen met de door de belastingplichtige huurwaarde. Bepaalde ambtenaren oordelen op die basis dat de huurwaarde van de belastingplichtige foutief is en dat de waardering van het vruchtgebruik bijgevolg substantieel in min moet worden herzien. De fiscale gevolgen wegen daarbij in regel zeer zwaar door (voordeel van alle aard, abnormaal of goedgunstig voordeel, ... voor omvangrijke bedragen).

Er zijn echter talrijke soortgelijke gevallen waarbij de belastingplichtige zich helemaal niet begrepen en onrechtvaardig behandeld voelt, omdat hij of zij alles had gedaan volgens het boekje, zelfs tot een schattingsverslag voor de huurwaarde toe. Meer nog, in een niet te verwaarlozen aantal gevallen blijkt dit gevoel van onrechtvaardigheid terecht te zijn, aangezien er duidelijk iets loos is met de vergelijkingspunten die de fiscus aanhaalt.

Daarom worden in deze nieuwsbrief enkele elementaire stappen overlopen met betrekking tot het woord-wederwoord om tot een vaststelling van een juiste huurwaarde te komen in een dergelijk geval:

 

1) het allerbelangrijkste is zelf uw dossier van bij aanvang (dus voor enige controle) goed voor te bereiden en te documenteren; een schattingsverslag van de huurwaarde is daarbij een must; bij voorkeur moet dit ook de nodige referenties bevatten van huurprijzen van soortgelijke panden; u kan dit zelf doen aan de hand van vastgoedsites (zij het dat dit wat "ruis" bevat aangezien vraagprijs en uiteindelijke prijs oncontroleerbaar uit elkaar kunnen liggen) of u kan dit vragen aan een deskundige schatter (dit is doorgaans de betere optie); essentieel is het hierbij grondig en kritisch te werk te gaan;

In het geval waarbij het pand verhuurd is of recent verhuurd werd aan een onafhankelijke derde in normale omstandigheden, is een schattingsverslag van een (theoretische) huurwaarde niet nodig aangezien u reeds een (concrete) huurprijs heeft;

 

2) waarderen is voorts geen exacte wetenschap; value is what a fool will pay for it en dus is er steeds wat speling; dit betekent niet dat de belastingplichtige aangezet wordt tot overdrijven; dit betekent wel dat niemand zich de pretentie mag toemeten "de" enige echte waarde te kennen; concreet is het dus niet voldoende voor de fiscus om de belastingplichtige te confronteren met een andere huurwaarde maar zij moet daarentegen aantonen dat de door de belastingplichtige toegepaste huurwaarde werkelijk fout is; praktisch gezien kan zij dit enkel bewijzen als er een duidelijke redeneerfout ten grondslag ligt aan de waardering van de belastingplichtige (vb. huurwaarde van een praktijkwoning hanteren als waardemeter voor een kleinere woning die louter privaat kan worden gebruikt) dan wel als de huurwaarde van de belastingplichtige substantieel afwijkt van de huurwaardes van soortgelijke panden, waardoor ze niet anders dan fout kan zijn (gelieve op te merken dat dit laatste moeilijk aan te tonen is door de fiscus indien de huurwaarde van de belastingplichtige zou teruggaan op een werkelijk huurcontract voor het pand tussen onafhankelijke derden); kortom, beperkte afwijkingen of verschillen zijn geen fout en moeten met andere woorden leiden tot een aanvaarding van de toegepaste huurwaarde door de fiscus; om die reden is het voor de belastingplichtige van groot belang om zelf eerst een dossier op te bouwen;

 

3) vervolgens is het zaak om de refertewaardes van de fiscus eens te bekijken; een eerste vraag is altijd of deze waardes onderling wel voldoende vergelijkbaar zijn; niet weinig blijken de huurprijzen van de opgegeven referenties (bijvoorbeeld uitgedrukt in een prijs per vierkante meter) danig ver uit elkaar te liggen, wat er op zich reeds op wijst dat de opgegeven referentiewaardes (of althans sommigen onder hen) niet representatief zijn;

aangezien het aan de fiscus is om de onjuistheid van de gehanteerde huurwaarde te bewijzen (zeker indien de belastingplichtige de eigen huurwaarde wel passend heeft verantwoord), zou dit in theorie moeten volstaan opdat de fiscus haar huiswerk volledig moet opnieuw doen, zonder dat men als belastingplichtige voor de moeilijke opgave staat om de onjuiste refertes er uit te filteren;

 

4) daarnaast is het ook note done om als fiscus een gemiddelde te nemen van de (overblijvende) refertes en dit als ongenuanceerde maatstaf te gaan hanteren; tussen de refertes onderling zijn immers ook wat verschillen merkbaar en door het gemiddelde als unieke en enige referentie te weerhouden, zou de fiscus impliciet stellen dat de eigen refertes ook niet juist zijn (aangezien ze meestal evenmin exact gelijk zijn aan het gemiddelde); economisch juister is het te stellen dat de refertes in het beste geval een range of prijsvork zijn waarbinnen de door de huurwaarde van de belastingplichtige zich moet situeren; voor zover de gehanteerde huurwaarde niet (ver) buiten de limieten van deze vork ligt, zou er geen probleem mogen zijn; indien de uitersten van de vork worden opgezocht, kan een passende verantwoording wel gewenst zijn;

 

5) vervolgens is er de kritische vraag of de aangehaalde referenties van de fiscus wel zo vergelijkbaar zijn met het onroerend goed van de vruchtgebruiker; dit vereist immers dat de onroerende goederen vergelijkbaar zijn qua (commerciële/residentiële) ligging, waarde, uitstraling, staat en onderhoud, etc.; het bewijs hiervan dient geleverd te worden door de fiscus; zelfs als de panden vergelijkbaar zijn, is er de bijkomende vraag – andermaal te bewijzen door de fiscus – dat de huurprijzen vergelijkbaar zijn; indien soortgelijke panden immers verhuurd worden tussen gelieerde partijen, kan het zijn dat de huurprijs artificieel is aangepast (vb. vermijden van een fiscale herkwalificatie van een huurinkomen in een bezoldiging); zodoende zouden alle contracten met verbonden partijen moeten weggelaten worden door de fiscus en zou moeten bewezen worden dat de huurprijzen die men wenst te weerhouden, gebaseerd zijn op normale omstandigheden en teruggaan op onafhankelijke partijen; zolang deze informatie niet wordt voorgelegd kan de juistheid van de aangedragen referentiepunten niet worden beoordeeld en moeten deze in theorie uit het debat worden geweerd; uiteraard mag u zich in de praktijk wel aan enige tegenstand verwachten op dit punt;

 

6) finaal kan het voorkomen dat beide “partijen” ogenschijnlijk behoorlijk hun huiswerk hebben gemaakt en toch op een ander resultaat (= prijsvork) uitkomen; in dergelijk geval dient elke partij zijn werkmethodiek en selectiecriteria uit te doeken te doen opdat op tegensprekelijke wijze kan vastgesteld worden of de pool van refertes door deze of gene niet te ruim of te beperkt is genomen, waardoor de steekproef een vertekend beeld geeft.

 

Pas als al deze stappen zijn doorlopen, voor zover nodig, kan de fiscus met recht en reden stellen dat de huurwaarde van de belastingplichtige desgevallend terzijde kan worden geschoven. Op het eerste gezicht kan dit een ondoenbaar titanenwerk lijken voor de fiscus, zij het dat de lat (= de werkdruk) voor de fiscus niet hoger ligt dan voor de belastingplichtige. Veel heeft er allicht mee te maken dat de beide partijen moeten opereren buiten hun comfort zone. Om die reden lijkt het aangewezen de deskundige hulp van derden in te roepen (een schatter aan de zijde van de belastingplichtige en de dienst patrimoniumbeheer aan de zijde van de Schatkist), zij het dat deze zich er niet mogen vanaf maken met oppervlakkig bandwerk. Een grondige en kritische steekproef is vereist, die best finaal ook nog eens onderworpen wordt aan de toets van het gezond verstand.

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.


 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu