Spartax
 

Btw-neutraal vastgoed afsplitsen uit een vennootschap met een btw-eenheid: ogenschijnlijk eenvoudig, verduiveld complex

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Onroerend goed afsplitsen van een vennootschap naar een andere of nieuwe vennootschap, het is een zeer courante verrichting. De redenen daartoe kunnen verschillend van aard zijn, zoals het afschermen van het vastgoed van het exploitatierisico van de gesplitste vennootschap, het afzonderen van het vastgoed met het oog op de financiering van uitbreidingen, etc. In een volgende nieuwsbrief zal daar trouwens meer bij stilgestaan worden. Een splitsing is een topverrichting omdat zij toelaat om met gesloten beurzen te herstructureren, wat het zonder meer uniek maakt. Geen roos zonder doornen evenwel en de jarenlange ervaring gebiedt te zeggen dat splitsingen ook zeer gevaarlijke operaties zijn met een potentieel enorme technische foutenlast. Het vennootschapsrecht is verraderlijk – laat u niet om te tuin leiden door “hapklare” modellen – en de scheve schaats inzake vennootschapsbelasting, registratierechten of btw is sneller gereden dan u denkt. Zo kan het gevoel bedrieglijk zijn en resulteert een vrijstelling van vennootschapsbelasting geenszins in een vrijstelling van registratierechten of btw en omgekeerd.

Voor vandaag beperken we ons even tot het luik van de btw. Indien er nog een herzieningstijdvak lopende is voor het af te splitsen onroerend goed (15 jaar voor nieuw opgerichte gebouwen en 5 jaar voor de rest), dan moet opgepast worden dat de splitsing de btw-herziening niet activeert. De traditionele situaties waarin men dit kan vermijden zijn de afsplitsing van btw-nieuwbouw onder btw (weinig courant), de volledige splitsing (= algemeenheid, hetgeen vaak niet te verkiezen is of ronduit onmogelijk omwille van praktische bezwaren) of de overdracht van een bedrijfstak (zij het dat onroerend goed zelden of nooit als een bedrijfstak kwalificeert en het vastgoed bovendien ook nog eens bestemd moet worden voor belaste handelingen die een recht op aftrek met zich mee brengen).

Op het eerste gezicht, de btw-eenheid en andere alternatieven die in een volgende nieuwsbrief aan bod komen niet ten na gesproken, is de afsplitsing van vastgoed met een lopend herzieningstijdvak daarom doorgaans problematisch. Voorts wordt er vaak verkeerdelijk van uit gegaan dat, ingeval van een belaste verhuur nadien (vb. verhuur van het afgesplitste magazijn met btw door de patrimoniumvennootschap aan de exploitatievennootschap na de splitsing), de herziene btw kan worden “terugverdiend”. Technisch is dit evenwel niet correct en de negatieve btw-herziening is helaas definitief.

Te midden van al deze kommer en kwel lijkt de btw-eenheid het perfecte soelaas te kunnen bieden. Indien de te splitsen vennootschap en de overnemende of op te richten vennootschap deel uitmaken van eenzelfde btw-eenheid, dan is de overdracht van het onroerend goed sowieso neutraal inzake btw, zowel voor, tijdens als na de splitsing, en hoeft men zich geen zorgen te maken (opgepast: de btw-neutraliteit impliceert zeker geen automatische neutraliteit op het vlak van de registratierechten). Praktisch moet de splitsing dan gebeuren tussen twee vennootschappen die op datum van de notariële splitsingsakte reeds deel uitmaken van dezelfde btw-eenheid. Concreet moet er dus – voor nieuw op te richten btw-eenheden – wel een beetje planmatig worden vooruit gerekend gelet op de uiteenlopende termijnvereisten van splitsingen en btw-eenheden. Om de goedkeuring te krijgen om een btw-eenheid te starten, moeten zoals geweten de drie voorwaarden van verbondenheid vervuld zijn. De eerste twee voorwaarden (financiële verbondenheid (= parallelle aandeelhouderstructuur) en organisatorische verbondenheid (= parallelle bestuursstructuur)) zullen nog geen probleem vormen maar de derde voorwaarde (economische verbondenheid) blijkt een heel pak gevoeliger te liggen. In het geval van een splitsing naar een nieuwe vennootschap, die wordt opgericht voor de splitsing om de btw-eenheid op te starten maar nog geen complementaire activiteit heeft, heeft het hoofdbestuur inzake btw reeds expliciet stelling ingenomen dat de voorwaarde van de economische verbondenheid (bij gebrek aan reeds bestaande economische complementariteit) niet vervuld is en dat de btw-eenheid voor de splitsing bijgevolg niet kan worden opgericht. Een antwoord van de Minister van Financiën (Vraag nr. 542 van de heer Luykx dd. 24.07.2012, Vr. en Antw., Kamer, 2011-2012, nr. 081, blz. 57-58) – weliswaar in een andere context – gaat in dezelfde richting. Ook de rulingcommissie (Voorafgaande beslissing nr. 2014.256 dd. 29.07.2014) heeft zich reeds over deze vraag moeten buigen maar deze verklaarde zich onbevoegd.

Op basis van het administratieve standpunt zal het dan ook zeer moeilijke oefening zijn om nog voor de splitsing een btw-eenheid op te richten tussen vennootschappen die pas economisch verbonden worden na de splitsing. Anders gezegd, als er voordien nog geen btw-eenheid bestaat en er geen argumenten voor handen zijn om deze op zetten in het geval waarin er niet gesplitst wordt, kan een btw-eenheid geen oplossing bieden voor het btw-issue van de splitsing. Het doembeeld van de btw-herziening komt dan gevaarlijk dichtbij, met in zijn zog misschien ook nog een registratiekost omwille van een gemengde inbreng (als de potentiële btw-schuld mee wordt overgedragen met het onroerend goed).

In dergelijk geval staat men voor de keuze om de fiscus uit te dagen omtrent haar zienswijze, aangezien dit niet zomaar een evident standpunt is vanuit Europees perspectief (zie ook de geciteerde rulingaanvraag in die zin). Zoniet moeten andere oplossingen worden overwogen, waaromtrent een tipje van de sluier zal worden gelicht in één van de volgende nieuwsbrieven.

De moraal van het verhaal is dat splitsing een prachtige en dankbare vormgeving is, die voor velen eenvoudig lijkt maar die in werkelijkheid bezaaid is met een overtal aan juridische en fiscale valkuilen. Het gevaar schuilt in vele kleine hoekjes en het is voor generalisten vaak niet mogelijk om alle alarmsignalen voldoende op te pikken. Als één van de vele voorbeelden kan illustratief aangestipt worden dat een bedrijfstak voor de btw niet noodzakelijk een bedrijfstak is voor de registratierechten, waardoor de ontreddering bij de minder vertrouwde adviseur op geregelde tijdstippen legio zal zijn.

Uit ervaring kan worden gesteld dat de foutenlast bij de fiscale verwerking van fusies en splitsing aanzienlijk is, zij het dat dit nagenoeg altijd ter goeder trouw is. Niettemin stelt men zich daarmee wel bloot aan fiscale sancties en dit net op een moment dat de overheid krampachtig op zoek is naar extra begrotingsinkomsten. Er is ons voor alle duidelijkheid geen enkele indicatie bekend dat men wettelijk of administratief een bijzonder actieplan zou hebben voor fusies en splitsingen. Anderzijds is het wel voelbaar dat als een vennootschap onder de controlebevoegdheid valt van een cel voor grote ondernemingen, de controle van de  fiscale verwerking van fusies en splitsingen systematisch schijnt te gebeuren. Dit zal ook met zich meebrengen dat de bestaande expertise van de controleurs stelselmatig zal worden uitgebreid en dat zij zich meer in meer zullen inwerken in die kleine details die toch van aard kan zijn om het fiscale dossier volledig op zijn kop te zetten.

Tot slot moet ook nog een strategisch-waarschuwende vinger worden opgestoken in verband met de btw-eenheid. Een dergelijke eenheid is bijzonder soepel en btw-vriendelijk zolang deze in stand wordt gehouden maar kan een btw-plichtige soms ook voor een voldongen feit plaatsen. Bij het klassieke geval waarin vastgoed en exploitatie gescheiden worden en beide vennootschappen elkaar terug ontmoeten in de btw-eenheid, zit het venijn vaak in de staart. In de vaak voorkomende situatie waarbij de aandelen van de exploitatievennootschap enige tijd later worden verkocht maar deze van de vastgoedvennootschap niet, worden de banden plotseling verbroken (cf. vereiste driedubbele verbondenheid) en wordt de btw-eenheid van rechtswege opgeheven. Is er dan nog een lopend herzieningstijdvak, dan is de btw-herziening alsnog een feit en amper te vermijden. Om die reden wordt best goed vooruit gedacht in functie van de toekomstmogelijkheden en kan men zich al eens een koele minnaar voelen van de btw-eenheid.

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu