Spartax
 

BTW en onroerende verhuur: een eeuwig spanningsveld, ook na de optionele btw-verhuur

 
 

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

 

Btw en vastgoed: de inzet is allesbepalend

Indien een nieuwbouw wordt gerealiseerd, is daarop normaliter 21,00% btw verschuldigd en hetzelfde geldt voor renovatie – en andere werken als het om professionele gebouwen gaat (waartoe deze nieuwsbrief zich even beperkt). De vraag of deze btw aftrekbaar is durft al eens de vraag van één miljoen te zijn, aangezien afhankelijk van het antwoord op deze vraag de investeringskost 21,00% hoger of lager is.

Het btw-stelsel fungeert volgens het quid pro quo-principe: als er btw wordt aangerekend aan de klant, kan de leverancier de btw die hij zelf betaald heeft aftrekken. Concreet heeft men er in professionele middens dus alle belang bij om een (met btw) belaste verhuur te hebben (die in de meeste gevallen toch 100,00% wordt gerecupereerd door de huurder), zodat de investeringskost meteen met 21,00% naar beneden kan.

Het nadeel is dat de btw-regelgeving de partijen op vandaag geen vrije keuze laat en de onroerende verhuur in principe weigert te onderwerpen aan btw (waardoor de 21,00% niet kan afgetrokken worden en de investeringskost dus de hoogte in jaagt). Hierop zijn een aantal uitzonderingen voorzien, zoals de verhuur van een opslagplaats of de leasing van een vastgoed. De eenvoudige verhuur van een kantoor is er aan voor de moeite, wat veel frustratie (en een  concurrentiehandicap) met zich mee brengt. De modale kantoorhuurder kan de btw immers toch aftrekken en zou dus graag btw aangerekend krijgen, aangezien dat de investeringskost voor de verhuurder zou drukken en dus ook de opwaartse druk op de verhuurprijzen. Hierna zal bekeken worden of de nieuwe optionele btw-verhuur redding kan brengen op dit punt.

 

De lokroep van de belaste uitzonderingen

Op basis van het voorgaande voelt men zo aan dat de wens om toch maar onder de uitzonderingen (met btw-aftrek) te vallen zeer groot is, in die mate dat vele belastingplichten moeite doen om zich in het toepassingsgebied van die uitzonderingen te “wringen”. Het aantal betwistingen hieromtrent (die reeds zichtbaar zijn bij een snelle consultatie van de rechtspraak) is rijkelijk te noemen en is nog maar het topje van de ijsberg. Het zou fout zijn om deze rechtspraak als een algemene negatieve tendens te beschouwen (er zijn ook positief beoordeelde gevallen van voetbalstadia, parochiezalen, e.d.) maar het valt evenzeer op, in de rechtspraak en bij peer review, dat het enthousiasme om de doelstelling te behalen al eens de overhand neemt op het gezond verstand.

 

Zoek de tien verschillen

Hierbij merkt men heel vaak een te groot fiscaal voluntarisme op, dat echter gemakkelijk aanleiding kan geven tot brokken. Het kennersoog kan vaak vanop afstand reeds de inconsequenties detecteren. Al te kwistig wordt immers rondgestrooid met begrippen als zijnde leasing, terbeschikkingstelling, complexe handelingen, etc. zonder het specifieke DNA van deze verrichtingen te respecteren. Het risico is hierbij uiteraard niet min, te weten de terugbetaling van de 21,00% BTW, eventueel verhoogd met allerhande boetes en intresten.

De conclusie is dat vastgoedrecht een rijke schakering kent en dat, voor de verfijnde beroepsbeoefenaar, de analyse al bij al nogal vaak is dat men beter een andere vormgeving hanteert dan de gewone huur (bijvoorbeeld om te voorzien in aangepaste zekerheidsstructuren). Wat echter volledig uit den boze is, is werkelijk een gewone "3-6-9-huur van het schap" willen en die toch willens nillens proppen in het jasje van een btw-vormgeving. Dat kan niet anders dan problemen geven.

 

Optionele BTW-verhuur als lang verwachte nivellering van het speelveld?

Vanaf 1 oktober 2018 kan men voor professionele verhuur van vastgoed vrijwillig kiezen om deze te onderwerpen aan btw. Het gevolg hiervan is, zoals hierboven aangehaald, dat de verhuurder recht op btw-aftrek krijgt. De keuze moet gebeuren door beide partijen samen en heeft als overduidelijk fiscaal voordeel de btw-recuperatie. Feit is dat er ook geen discussie kan zijn. Zonder meer is dit een grote stap vooruit.

Dit betekent niet dat er geen nadelen aan verbonden zijn:

-          voor deze huurcontracten wordt de huidige herzieningstermijn van 15 jaar opgetrokken naar 25 jaar; het komt voor dat deze nieuwe herzieningstermijn bijzonder lang is; bij een termijn van 15 jaar kan men zich nog iets concreet voorstellen als verhuurder; de kans dat men echter vastgoed gedurende 25 jaar onafgebroken in portefeuille zal houden als verhuurder lijkt niet zo bijster groot; dit betekent, als het pand voor het verstrijken van het 25ste jaar wordt verkocht, dat er sowieso een btw-herziening zit aan te komen en er dus een bedrag aan btw moet worden terugbetaald; dit betekent dat de btw-neutraliteit in die gevallen niet 100,00% is naar verwachting; wetend dat bijvoorbeeld ook het bestaande regime van belaste verhuur van opslagplaatsen voor de toekomst zou moeten vallen onder het nieuwe optionele stelsel, is het voor de verhuurder van opslagplaatsen geen stap vooruit maar puur een stap achteruit; anders gezegd een commerciële handicap wordt niet weggenomen maar wordt net in het leven geroepen;

 

-          de inwerkingtreding houdt de belofte van een hete herfst in zich; naar verluidt zouden niet enkel huurcontracten jonger moeten zijn dan die datum maar moeten ook de gebouwen zelf voldoende jong zijn; meer bepaald zou nog geen enkele btw ten aanzien van het gebouw opeisbaar mogen geweest zijn voor deze datum en dit belooft het nodige vuurwerk met zich mee te brengen; niet alleen is het de vraag welke handelingen moeten gerekend worden tot handelingen met betrekking tot de oprichting van het gebouw (kadastrale opmeting, voorstudie, stabiliteitsstudie, etc.?) maar ook moeten de juiste spelregels inzake de opeisbaarheid van btw worden toegepast (het niet-sturen van een factuur of het niet-betalen van een afgeronde prestatie lijkt ter zake allerminst voldoende); zodoende hangt dit als een zwaard van Damocles boven alle projecten die schijnbaar net oud genoeg zullen zijn maar flirten met de datum van inwerkingtreding; indien er immers ook maar één specifieke prestatie zou naar boven komen die zou zijn afgerond voor die datum, dan valt toepasselijkheid van volledige btw-aftrek ineens, onverwacht en misschien zelfs onherroepelijk in het water; een fiscaal adviseur kan voorts moeilijk een volledige due diligence komen uitvoeren per project; de stress en de verantwoordelijkheid lijken daar bijgevolg volledig bij de belastingplichtige te liggen, hetgeen toch ook niet de bedoeling kan geweest zijn; de metafoor van de Russische roulette is hier toch ook niet veraf;

 

-          voorts creëert deze bepaling een enorme economische disruptie; geplande projecten worden volledig stopgezet of uitgesteld en "oude" projecten (bijvoorbeeld van 2017) worden genadeloos uit de markt geprijsd door nieuwe projecten;

 

-          in het licht van het voorgaande zal er allicht nog een aardig robbertje worden uitgevochten omtrent de grondwettelijkheid van deze datum van inwerkingtreding, zodat de wetgeving in spe ook hier nog veel aan duidelijkheid te wensen overlaat.

 

Zetten de nieuwe regels aan tot misbruik?

Bij wijze van voorbeeld kan verwezen worden naar het klassieke geval waarbij een onroerend goed verhuurd wordt door een patrimoniumvennootschap aan een verbonden exploitatievennootschap. Om de btw-neutraliteit te verzekeren, wordt op vandaag vaak gedacht aan de btw-eenheid, al lijkt het op lange termijn strategisch  zeker niet altijd de beste oplossing. De optionele btw-verhuur (eventueel in combinatie met een btw-eenheid voor de optimalisatie van de cashflow) kan hier misschien een upgrade bieden.

De correcte toepassing van het recht in al zijn geledingen vereist evenwel dat in geval van toepassing van huur ook een normale "huurprijs" wordt gevraagd. In dit voorbeeld wordt snel duidelijk dat "fiscaliteit om de fiscaliteit" nergens toe leidt. De eerste vraag is er immers een naar de financiering. Zelfs als bijvoorbeeld gerekend worden met een duurrendement van 6,00%, waarbij de bank in het kader van de financiering mogelijk nog een disconto zal rekenen, en een financiering op 15 jaar, dan wordt het maximaal te ontlenen bedrag bepaald in functie van de voorgaande parameters. Het saldo van de investering moet worden opgehoest met eigen middelen. Het kan heel veel voorkomen dat de eigen inbreng daardoor 30,00% tot zelfs 50,00% van de investering omvat. Op die manier zouden veel investeringen niet eens kunnen opgestart worden en is de verleiding andermaal groot om de cashflow van exploitatievennootschap wat meer in te zetten (lees hogere huren aanrekenen dan de marktstandaard) teneinde het kredietdebiet te vergroten en de eigen inbreng terug te dringen.

Btw-matig lijkt dit niet meteen een impact te hebben maar andere rechtstakken, fiscale en andere, kijken hier toch kritischer tegen aan. Zo zou in theorie de exces-huur kunnen verworpen worden als kost dan wel uitgesteld en kan men bovendien ook als bestuurder aansprakelijkheden oplopen mocht de huurder failliet gaan. Andermaal is het een oproep om het DNA van de gewenste verrichting gedetailleerd in kaart te brengen en dan pas de vormgeving toe te passen die er het nauwst bij aansluit.

 

Btw-verhuur wordt beter maar niet eenvoudiger

Het besluit is dat er een potentieel bloedbad in het verschiet zit bij de start van de nieuwe btw-regels. Panden kunnen plotsklaps net een dag te oud blijken te zijn, door het opduiken van een onverhoedse factuur of factuurloze prestatie. De regels van de inwerkingtreding kunnen beticht worden van discriminatie. De wirwar van de vrijstellingsregels en belaste uitzonderingen wordt weliswaar door elkaar geschud maar blijft bestaan. Voor de verhuur van kantoren en dergelijke is dit zonder meer een stap vooruit maar voor de verhuur van opslagplaatsen betekent dit enkel slecht nieuws. Ook hier kan men zich de vraag stellen naar de grondwettelijkheid van de uiteenlopende herzieningstermijnen in de verschillende stelsels.

Finaal omhelst de terbeschikkingstelling van vastgoed uiteraard veel meer dan btw alleen, zodat deze btw-aspecten nooit meer dan een bijrol mogen worden toegedicht. Er zijn namelijk heel veel relevante aspecten (juridische, boekhoudkundige (bijvoorbeeld solvabiliteit), financiële, aspecten qua directe belastingen, registratierechten, btw, etc.) waarbij de puzzel slechts compleet is als elke stukje zijn ideale plaats heeft gevonden. Zonder de vooruitgang met deze optionele btw-verhuur ten onrechte te willen miskennen, mag men niet hervallen in de fout van het verleden en te snel de wensen voor werkelijkheid nemen. Voor de echte btw-die hard blijft dan nog de strategische lange termijn-vraag of de angel niet in de staart zit, onder vorm van een zeer lange herzieningstermijn en de mogelijke financiële gevolgen daarvan op termijn.

Indien u vragen, suggesties of opmerkingen heeft omtrent deze nieuwsbrief, contacteer ons dan zeker op info@spartax.eu. Surf ook even naar onze website www.spartax.eu om te zien wat wij allemaal te bieden hebben.

 

Spartax

T: 0488/79.83.03
https://www.spartax.eu
info@spartax.eu