Hoe waarderen?

  • De methode Ruysseveldt

De methode van waarderen die statistisch gezien het meest voorkomt, is de zogeheten methode “Ruysseveldt”. In zijn essentie wordt hiermee de waarde van het vruchtgebruik berekend, waarbij de waarde van de blote eigendom vervolgens wordt berekend als het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de waarde van het vruchtgebruik. De waarde van het vruchtgebruik zelf wordt berekend aan de hand van het discounted cash flow of geactualiseerde kasstroom-model. In mensentaal verwoord worden alle verwachte huurgelden van het onroerend goed (er per hypothese even van uitgaand dat het onroerend goed zou verhuurd worden) gedurende de volledige looptijd van het vruchtgebruik opgeteld. Hierbij wordt wel rekening gehouden met de jaarlijkse indexatie van de huurgelden en ook met het feit dat de huurgelden niet ineens worden ontvangen maar wel gespreid in de tijd.  Dit laatste houdt in dat huurgelden die pas later worden ontvangen nu nog niet kunnen worden gebruikt of belegd in iets anders. Zodoende is een geldsom x die pas volgend jaar wordt ontvangen minder waard dan een geldsom x die nu reeds wordt ontvangen. Per jaar uitstel van ontvangst wordt bijgevolg een financiële korting of disconto gerekend. Deze oefening wordt in het jargon “actualisatie” geheten.

 

  • Het verkeerd gebruik van de methode Ruysseveldt

Hoewel deze methode een begrip is in de vastgoedwereld, berust haar naam in feite op een vergissing. Deze methode is immers ontleend aan een artikel van Ruysseveldt en Janssens omtrent de waardering van vruchtgebruik (J. Ruysseveldt en P. Janssens, “De waardering van vruchtgebruik, anders bekeken…”, Not. Fisc. M. 1999, afl. 5, p. 105-111). De heer Ruysseveldt is notaris en de heer Janssens is actief voor het bekende vastgoedkantoor Stadim. Bijgevolg is het eigenlijk de “methode Janssens”, wat de auteurs zelf ook niet onder stoelen of banken steken.

Daarnaast is er nog een veel belangrijker punt, met name dat de methodes zoals deze zijn omschreven in het betrokken artikel in de praktijk zijn uitgemond in een vereenvoudigde toepassing. Hieronder worden de belangrijkste onnauwkeurigheden van deze methode, althans van deze methode zoals ze in de praktijk door de meesten wordt gehanteerd, opgelijst. Gelet op de expertise van voormelde heer Janssens had deze in het aangehaalde artikel reeds rekening gehouden met vele van deze opmerkingen. Om die reden waren in het aangehaalde artikel verschillende waarderingsmethodes en/of – varianten opgenomen die al naargelang het geval moeten gebruikt en/of gecombineerd worden.

De alom bekende “methode Ruysseveldt” zoals die wordt toegepast in de praktijk is dus slechts een selectieve bloemlezing van de methodiek die uiteengezet is in het betrokken artikel. Onzacht uitgedrukt, iedereen die een vruchtgebruik berekent volgens de “verbasterde methode” kan zich eigenlijk niet beroepen op de autoriteit van het betrokken artikel omdat men de inhoud ervan niet volledig naleeft.

 

  • Courante fouten

De tekortkomingen van de methode Ruysseveldt, voornamelijk zoals deze wordt toegepast in de praktijk, zijn veelvuldig. Beknopt uitgelegd kunnen onder andere de volgende punten worden aangestipt:

1 + 1 = altijd 2?: ten eerste vertrekt deze methode vanuit de waardebepaling van het vruchtgebruik; vanuit die waarde wordt de waarde van de blote eigendom bepaald, als zijnde het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de pas berekende waarde van het vruchtgebruik;

Het hoeft weinig betoog dat deze vlieger helemaal niet zou op gaan tussen onafhankelijke partijen; de blote eigenaar zal de hem/haar toegewezen waarde niet zomaar “slikken” omdat de vruchtgebruiker dat zo voor zichzelf berekend heeft; hiermee wordt al een eerste gapende wonde van de methode Ruysseveldt – nogmaals, althans op de wijze zoals deze in de praktijk wordt toegepast door anderen dan de auteurs ervan – bloot gelegd;

Voorts wordt er steeds vanuit gegaan dat de waarde van de blote eigendom en het vruchtgebruik samen netjes gelijk zijn aan de waarde van de volle eigendom; in de praktijk zal dit vaak (bijna altijd) het geval zijn maar ook hier moet gewaarschuwd worden voor een idée fixe; indien bijvoorbeeld een eigenaar zijn vruchtgebruik verkoopt aan A en zijn blote eigendom aan B, die niets van doen heeft met A, dan kan de som van beide waardes zowel hoger als lager zijn dan de waarde van de volle eigendom;

 

Geen eenheidsworst: het succes van de gevulgariseerde formule Ruysseveldt (zijn eenvoud) is ook haar grootste achillespees; de waarde van het vruchtgebruik wordt berekend volgens een gestandaardiseerde methode en soms zelfs gestandaardiseerde premissen; uit zijn aard kan dit niet juist zijn; elke situatie is immers verschillend; de vruchtgebruiker kan kapitaalkrachtig zijn of een tekort hebben aan financiële inbreng; de vruchtgebruiker kan puur mikken op een financieel rendement dan wel ten allen prijze het onroerend goed willen kunnen gebruiken, etc.; dit vereist voor elke situatie een aangepaste berekening, waarop de methode Ruysseveldt helemaal niet is voorzien;

 

Scheef getrokken rendementen: als gevolg van de bovenstaande tekortkomingen wordt in de praktijk al te vaak vastgesteld dat de vruchtgebruiker veel te veel betaalt voor het vruchtgebruik; wat te denken van de vruchtgebruiken die 98,00% waard zijn van de volle eigendom, waarbij de blote eigendommen bijgevolg gewaardeerd worden op 2,00% van de eigendom?; indien het om een situatie zou gaan met onafhankelijke partijen (de ultieme waardemeter), dan zou toch iedereen die blote eigendom willen kopen om slapend rijk te worden?; of omgekeerd, niemand zou zoveel voor het vruchtgebruik willen betalen als een vreemde er dan met een prikje vanaf komt om de blote eigendom te kopen;

Vanuit het buikgevoel stelt iedereen meteen vast dat er in dergelijke gevallen iets schort aan de methode Ruysseveldt (zoals die in de praktijk de ronde doet); dit gevoel wordt alleen maar versterkt als men vaststelt dat in sommige gevallen (indien het om goederen gaat met een hoge huurwaarde) de waarde van het vruchtgebruik meer bedraagt dan de waarde van de volle eigendom; dit is vanuit de logica compleet onmogelijk en legt dan ook onomstootbaar de limieten bloot van de methode Ruysseveldt zoals die door de meesten wordt gebruikt;

Indien men verder op zoek gaat naar de dieperliggende oorzaken van deze scheeftrekkingen, dan moet men helaas vaststellen dat bij nagenoeg alle Ruysseveldt-berekeningen zoals deze worden aangetroffen in de praktijk, het projectrendement van de vruchtgebruiker schril afsteekt tegen dat van de blote eigenaar; de eerste krijgt de meeste lasten en de tweede krijgt de meeste lusten onder de vorm van een veel hoger rendement; dit hoeft ook niet te verwonderen, aangezien (de praktijkversie van) de methode Ruysseveldt op geen enkele manier de verschillende rendementen in kaart brengt en de gebruiker van deze methode dus niet eens weet dat er een scheeftrekking is;

 

Meerwaarde bij verkoop: na aankoop of realisatie van een onroerend goed, wordt dit uiteraard vaak ook later van de hand gedaan; hierbij kan een meerwaarde worden verkregen en het is de vraag wie (blote eigenaar vs. vruchtgebruiker) deze moeten krijgen; de huidige modellen maken hier al te gemakkelijk abstractie van, zodat de meerwaarde doorgaans voor zijn totaliteit in de schoot valt van de blote eigenaar; dit versterkt nog eens het klassieke euvel van de rendementskloof die bestaat tussen vruchtgebruik en blote eigendom; de “nieuwe werkelijkheid” is echter dat onroerend goed vaak wordt verkocht gedurende de looptijd van het vruchtgebruik; vruchtgebruiken met een duur van 20 à 30 jaar lijken immers meer de norm te worden en studies hebben uitgewezen dat de gemiddelde rotatietermijn voor de verkoop van bijvoorbeeld een woning net op 30 jaar ligt (http://moneytalk.knack.be/geld-en-beurs/wonen/zes-op-de-tien-woningen-te-koop-door-scheiding-of-overlijden/article-normal-589753.html); een “gewoon” einde van een vruchtgebruik wordt daardoor eerder regel dan uitzondering; in die context moet de vruchtgebruiker desgevallend meedelen in de winst; de cirkel moet hiermee dan wel weer rond gemaakt worden, want als de vruchtgebruiker ook nog eens uitzicht krijgt op een meerwaarde als extra inkomst, dan moet dit eventueel worden meegenomen in de waardebepaling van het vruchtgebruik;

 

Financieel hefboomeffect: in een 1-op-1-relatie heeft de wijze van financiering van een aankoop (met eigen middelen, met een banklening, etc.) geen impact op de prijs; de waarde van een onroerend goed wordt bepaald in functie van de waarde van andere gelijkaardige onroerende goederen, punt; hoe de individuele koper dit financiert, is van geen tel; de verkoper heeft immers geen oren naar de interne keuken van de koper en wenst er zijn prijs zeker niet te laten door variëren;

Macro-economisch bepalen dergelijke factoren (rentestand, bereidheid van de banken om (veel) te lenen, fiscale voordelen bij aankoop (vb. woonbonus), …) wel mee de waarde van het vastgoed;

Bovendien kunnen zich in de bijzondere situatie tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar wel een aantal elementen aandienen die er toe nopen toch rekening te houden met de financieringswijze; deze financieringswijze kan zowel negatief (kosten verbonden aan krediet) als positief benaderd worden (hefboom of leverage-effect waardoor het rendement op de eigen inbreng stijgt); om maar een voorbeeld te noemen kan gesteld worden dat voor een vruchtgebruik gemakkelijk een financiering worden aangevraagd, aangezien dit vruchtgebruik ook inkomsten oplevert of huur uitspaart waarmee het krediet kan afbetaald worden; praktisch is het vaak moeilijker om voor een blote eigendom een krediet aan te vragen, aangezien de blote eigendom geen opbrengsten oplevert op korte termijn en dus andere middelen moeten worden aangesproken om het krediet aan de bank af te betalen; in dergelijk geval kan de vruchtgebruiker zijn/haar rendement opkrikken door middel van een krediet terwijl voor de blote eigenaar veel minder evident is; vermits dit een beperking eigen aan de blote eigendom is, kan dit een van de vele gevallen zijn waarbij onafhankelijke partijen ook rekening wensen te houden met de effecten van een bankfinanciering;

 

Waarde-evolutie van het vastgoed: vele vigerende waarderingsmodellen vertrekken statisch vanuit de waarde van het vastgoed op vandaag en houden geen rekening met eventuele waardestijgingen of – dalingen; het spreekt voor zich dat dit een aanpak is die nergens tussen vreemde personen zou worden toegepast; zodoende moet men, hoe moeilijk en onzeker dit ook mag zijn, steevast een inschatting maken van de toekomstige evolutie van de waarde van het betrokken vastgoed, rekening houdend met de specifieke kenmerken ervan.

 

  • De Spartax-methode

De “moeder van alle waarderingen” inzake vruchtgebruik is zeker en vast het befaamde artikel van Ruysseveldt en Janssens (J. Ruysseveldt en P. Janssens, “De waardering van vruchtgebruik, anders bekeken…”, Not. Fisc. M. 1999, afl. 5, p. 105-111). Hierbij wordt een berekening gemaakt op basis van de DCF-methode (discounted cash flow) in hoofde van de vruchtgebruiker om de waarde te bepalen. Naast deze opbrengstbenadering wordt in het artikel tevens een kostbenadering voorgesteld en wordt de vraag gesteld of ook de verkoopwaarde niet in rekening moet worden gebracht. Tenslotte wordt geargumenteerd dat ook een benadering uit hoofde van de blote eigenaar zinvol is en dat steeds een slotevaluatie aangeraden is.

Zoals eerder aangehaald, is de bovenstaande wijsheid als snel verbasterd en vereenvoudigd in de praktijk om in de eerste plaats gebruiksvriendelijk te zijn. Enkel wordt nog de DCF-methode toegepast in de praktijk en dat is het zowat. Weg met de intelligente eindbeschouwingen en weg met de meervoudige benadering.

Een eerste oprisping is er dienaangaande geweest op aangeven van de rulingcommissie, waarbij men naar voor schoof dat de oefening zowel uit hoofde van de blote eigenaar als uit hoofde van de vruchtgebruiker moest gemaakt worden, teneinde al te grote scheeftrekkingen (in waarde en in rendement) af te vlakken. Klaarblijkelijk werd dit door de rulingcommissie echter na verloop van tijd ervaren als roeien tegen de stroom in want in de recentste rulings is daar geen spoor meer van te bespeuren en trekt men opnieuw voluit de kaart van de (vereenvoudigde) methode Ruysseveldt (of van gelijksoortige berekeningen – vb. methode Jaumain: http://www.christian-jaumain.be/). In de wandelgangen wordt echter gefluisterd dat er niettemin een koerswijziging op komst is...

Naar verluidt zou nu ook de bijzondere belastinginspectie (BBI) op dit been aan het knagen zijn, al is nog niet bekend in welke richting dit uit gaat. Er zou wel recent sprake zijn van een aantal betwistingen door de fiscus (BBI, AOIF, ...?) omtrent de methode Ruysseveldt, zij het dat er nog geen gepubliceerde stukken bekend zijn.

Vaststelling is dat de bestaande waarderingsmethoden door jaren gebruik wat teveel vergroeid zijn met de (fiscale) doelstelling die ze zouden moeten inlossen. Zaak is terug te keren naar “Case Zero” en onszelf de vraag te stellen hoe onafhankelijke partijen een dergelijke waardering zouden maken. Op basis hiervan stelt Spartax een nieuwe methode van waardering voor die een quantum leap inhoudt ten opzichte van de bestaande waarderingsmodellen. Afgestapt moet vooreerst worden van de idée fixe dat één methode van waardering zaligmakend is voor alle gevallen. Spartax kiest bijgevolg voor de “buffet-aanpak”, waarbij een ruim arsenaal methodes wordt aangeboden waarbij men zelf de methodes kan kiezen die het best aansluiten bij elk afzonderlijk geval. Ook de premissen moeten worden afgestemd op de speciale kenmerken van elk geval. Zo heeft bijvoorbeeld een durfkapitalist geen boodschap aan een actualisatievoet die gebaseerd is op de OLO. Rekening moet bovendien worden gehouden met de impact van btw, de wens om al of niet tot een gelijk rendement te komen tussen blote eigenaar en vruchtgebruiker, de eventuele restverkoopwaarde van het vruchtgebruik, de effecten van hefbomen door externe financiering, etc.